공사 중단시 하도급 공사대금 받는 방법 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

건축주가 자금 조달을 하지 못해 공사가 중단되었다면, 이미 손해가 발생하고 있을 것입니다. 하지만 더 큰 손해는 자재와 인력을 들여 공사를 했는데도 그 대금을 받지 못하는 것에 있습니다.

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자금 문제로 공사가 중단될 수밖에 없다고 하더라도, 이미 진행한 공사에 대한 대가는 받아야 할 것입니다.

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건설자금 문제가 있을 때에는 특히 하도급자에 대한 공사대금 미변제 피해가 많이 발생합니다. 이번 글에서는 법적인 조치를 통해 하도급 공사대금 받는 방법을 알아보겠습니다.

건축주에게 건설자금 조달 문제가 발생하면, 공사를 수주받은 업체에게 기성고 분의 공사대금을 주지 못할 것이고, 공사수주업체는 하도급자에게 공사대금을 주지 못할 것입니다.

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상황이 이렇게 된 경우 하도급자로서는 공사를 중단할 수밖에 없습니다. 유치권을 행사하면 되지만, 건축주가 자금조달을 못하고 있는데 유치권을 행사한다고 해서 언제 공사대금을 받을 수 있을지는 미지수입니다.

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이때 검토해 봐야 할 것이 공사현장 토지에 대한 가압류입니다.

공사수주업체는 공사도급계약 및 공사 내용을 근거로 공사현장 토지에 가압류를 할 수 있습니다.

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하지만 하도급업체는 곧바로 공사현장 토지를 가압류할 수는 없습니다. 건축주와 직접적인 계약관계가 없기 때문입니다.

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그런데 채권자대위권을 활용할 수 있는 일정한 조건 하에서는 하도급자가 공사현장 토지를 가압류할 방법이 있습니다. 하도급자가 공사현장 토지를 가압류했다면, 추후 하도급 공사대금을 받아내는 데 있어 훌륭한 담보가 될 것입니다.

채권자대위권을 활용한 가압류가 가능하기 위해서는, ① 공사수주업체가 재산이 없고, ② 공사수주업체가 공사대금 청구 및 가압류 등의 조치를 취하지 않고 있어야 합니다. 공사수주업체가 명의만 있는 회사인 경우에 활용될 가능성이 높습니다.

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이에 관한 민법 규정은 아래와 같습니다.

민법 제404조 제3항에 따라, 보전행위에 해당하는 채권자대위권을 활용한 가압류는 채권의 기한이 도래하기 전에도 가능합니다.

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실제 사례에서, 하도급자가 공사수주업체를 대위해서 공사현장 토지를 가압류한 사건이 있습니다.

한편, 채권자대위권을 행사할 때에는 채무자에게 통지를 해야 훗날 채무자가 처분행위를 하지 못하도록 할 수 있습니다. 내용증명을 이용해 통지해도 되나, 채무자인 공사수주업체와 건축주를 둘 다 피고로 두고 소를 제기해도 됩니다.

건축주가 건설자금 조달의 문제를 겪고 있다면, 다른 관련 업체들이 재빨리 토지에 대해 가압류를 걸거나, 경우에 따라서는 건축주와 짜고 토지에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 따라서 자금 조달 문제가 보인다면 즉시 토지 가압류를 검토해 보아야 합니다.

그다음으로 검토해야 할 것은 건물에 대한 대위등기 및 경매입니다. 건물에 대해 경매를 진행해서 공사대금 채권을 배당받는 방법입니다.

건물에 대위등기를 하기 위해서는 ① 건축주 및 공사수주업체를 상대로 공사대금 청구의 소를 제기하여 승소 확정판결을 받아야 하고, ② 건물이 지붕과 주위 벽의 모양을 갖추고 있어 독립한 건물로 인정될 수 있어야 합니다.

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대법원 판례는 공사가 중단되어 미완성 건물인 경우에도 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있다면 건축주가 해당 건물을 원시취득하였다고 보고 있습니다.

따라서 공사수주업체를 대위하여 건축주를 상대로 승소한 확정판결이 있으면, 이를 근거로 독립한 건물의 모양을 갖춘 건축주 소유 건물에 대위등기를 하고, 곧이어 토지와 건물을 통째로 경매에 넘길 수 있습니다.

토지와 건물에 경매가 진행되면 건축주에게 상당한 압박으로 다가올 것입니다. 이러한 상황에서 건축주는 토지 또는 건물에 대한 근저당권 설정을 조건으로 경매신청 취하를 요구해올 수 있습니다.

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건축주가 제시하는 협상 안이 유리한지 아닌지를 잘 검토해 보고 협상에 응할 필요가 있습니다.

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만약 건축주가 자금 조달에 성공해서 건물을 준공할 수 있다면 근저당권을 설정하고 경매를 취하하는 것이 좋을 수 있습니다. 왜냐하면 경매로 진행되는 경우 수차례 유찰로 토지 및 건물의 가치가 많이 떨어지고, 공사대금 채권을 전부 변제받지 못할 위험이 있을 수 있기 때문입니다.

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반대로 건축주가 자금 조달을 못할 것 같은 상황이라면 무기한으로 기다릴 수만은 없을 것이기 때문에 결국 경매에 들어야가 합니다. 건축주가 건물 준공에 성공하든, 경매에서 낙찰받은 경락인이 건물을 준공하든, 공사를 진행한 하도급자로서는 조기에 공사대금 전부를 변제받는 것만 생각하시면 될 것입니다.

그런데 간혹, 토지 및 건물의 담보가 이미 초과되어 토지 가압류 및 건물 대위등기의 방법을 모두 취해도 공사대금을 전부 담보하지 못하는 경우가 있습니다.

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이때에는 우선 건축주에 대한 승소 확정판결을 통해 건축주의 재산을 조회해 보아야 합니다. 이것을 하는 이유는 공사대금을 변제하기 전까지는 사업 운영을 중단시킨다는 것과, 혹시라도 건축주에게 다른 재산이 있는지 확인하기 위함입니다.

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그리고 만약 재산조회 결과 건축주가 채무 변제를 회피하기 위해 재산을 빼돌린 정황이 있다면, 빼돌린 재산을 넘겨받은 명의자를 상대로 사해행위취소 및 원상회복청구의 소를 제기해야 합니다. 여기까지 왔다면 끝까지 온 것이라고 보면 됩니다.

하도급 공사대금을 효과적으로 추심하기 위한 법적인 방법들이었습니다.

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정리하면, 공사현장 토지에 대한 가압류, 건물에 대위등기 후 건물 및 토지에 대한 경매, 건축주 재산조사 후 사해행위취소 입니다.

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공사대금을 받지 못해 큰 손해가 발생하였다면 위와 같은 내용들을 참고하시고, 못 받은 공사대금을 전부 받아내시길 바랍니다.