안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
임대차보증금 문제는 보통 20~30대에서 많이 발생합니다.
사회에 첫발을 디디고 열심히 모아서 마련한 전세보증금인데 사기를 당하여 날리게 되었다면 상심이 매우 클 것입니다. 사업자금이나 투자금과는 성격이 완연히 다른 돈입니다.
속칭 빌라왕은 전체 호실의 전세금을 빌라 값보다 많게 설정하여, 추후 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 상황을 고의적으로 만듭니다. 전세의 시세가 건물 가격보다 높게 형성될 때 이러한 수법을 사용하기 용이해집니다.
이들은 보통 받은 보증금으로 자신의 사업자금이나 투자금에 활용합니다.
부동산중개인도 본인의 업을 성실히 수행하고 있다면 전세의 시세와 부동산의 시세, 해당 빌라의 전월세 구성 비율 등은 알고 있을 것입니다.
하지만 중개인 입장에서는 빌라왕은 VIP 고객이기 때문에 막연하게 알면서도 설마 사고가 터질까라는 무책임함으로 일을 처리하는 경우가 있습니다.
기왕 벌어진 일이라면 제대로 수습해야 할 것입니다.
가장 먼저 전입신고와 확정일자가 갖추어졌는지 점검하고, 기간이 만료된 경우에는 임차권등기를 할 필요가 있습니다. 빌라 경매 시 임차인은 최우선변제로 일정 금액(수도권의 경우 약 5천만 원 정도)을 배당받을 권리가 있기 때문입니다.
그리고 임대차보증금 반환 청구를 해야 합니다다. 이것을 하는 이유는 청구권의 법적 근거를 만들기 위함도 있지만, 강제경매를 진행하기 위한 것과, 임대인에 대한 재산조사를 통해 빼돌린 재산이 있는지 확인하기 위한 것도 있습니다. 강제경매 신청, 재산조사 등은 판결 등의 집행권원이 있는 경우에 가능합니다.
임대차 기간이 만료되었다면 상관없으나 아직 만료되지 않았다면 중도 해지 사유를 만들어야 합니다. 임대차 계약서에 해지 사유가 있다면 그 요건에 맞는 상황을 만들 필요가 있고, 그렇지 않더라도 임대인의 채무불이행 상황(예를 들어 수선 의무 불이행 등)을 통해 계약 해지 통지를 해야 합니다.
임대차보증금 반환 청구는 소송 또는 지급명령을 통해 할 수 있는데, 지급명령으로 하는 경우 상대가 이의하면 소송으로 진행되기 때문에 수개월 연장될 수 있습니다. 판결 등을 받는 이유가 빼돌린 재산 내역을 알기 위한 것인 점에 비추어 볼 때, 임대인이 재산을 빼돌릴 시간을 주지 않는다는 측면에서 바로 소송을 제기하는 것이 좋을 수 있습니다.
임대차보증금 반환 청구와 동시에 임대인을 사기죄로 형사 고소할 필요가 있습니다. 빌라왕의 수법이 전형적인 측면이 있기 때문에 경찰에서도 최대한 협조할 것입니다. 같이 피해를 본 임차인들과 같이 일을 추진하는 것이 좋습니다.
그리고 고려할 부분이 중개인에 대한 손해배상청구입니다. 공인중개사법상 중개인은 임차 부동산의 권리관계에 관한 설명의무가 있습니다. 그리고 이를 위반한 경우 손해배상 책임이 있습니다.
중개대상물 확인설명서 중 "실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항"란에 어떻게 기재되어 있는지 확인하고, 공란이거나 특별한 내용이 없으면 재판에 유리한 증거라고 할 수 있습니다.
중개인에게 설명의무 위반이 있다는 점이 확인되면, 그에 대한 손해배상 청구를 통해 보증금 중 일부를 보전할 수 있을 것입니다.
마지막으로 임대인이 빼돌린 재산을 조사하고, 그 재산을 소유하고 있는 자를 상대로 사해행위취소 및 원상회복 청구의 소를 제기해야 합니다.
사해행위취소가 인정되기 위해서는 임대인이 재산을 빼돌릴 당시 무자력이었고, 재산을 이전 받은 자가 당시 임대인의 사해행위를 알고 있었어야 합니다. 이에 대한 보다 구체적인 내용은 이 블로그의 다른 글들을 참고 바랍니다.
사해행위취소의 소는 취소 원인을 안 날로부터 1년, 사해행위가 있은 날로부터 5년 이내에 제기해야 합니다.
빌라왕은 처음부터 주도면밀하게 계획을 짜고 사기를 친 것이기 때문에, 보증금을 돌려받는 일이 쉽지 않을 수 있습니다.
하지만 위와 같은 조치를 차근차근 밟아 나간다면, 최우선 배당으로 얼마, 중개인 손해배상액으로 얼마, 사해행위취소로 상당 부분의 보증금을 보전할 수 있을 것입니다.
그리고 빌라왕을 사기죄, 강제집행면탈죄 등으로 처벌받게 할 수 있을 것입니다.
오랜 시간 힘이 들더라도 피해회복을 위한 적극적인 조치를 취하시길 바랍니다.
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