공사대금 청구 전 고려할 부분들 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

공사를 했는데 건축주가 대금을 주지 않는 경우

공사를 하면서 들어간 자재비나 인건비도 있고 해서 상당히 골치 아픈 상황에 있을 것입니다.

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공사를 했는데 상대방은 왜 대금을 지급하지 않는 것일까요?

분쟁을 해결하기 위해서는 우선 상대방의 의도를 파악해 볼 필요가 있습니다.

처음부터 줄 생각이 없었을 수도 있고

도급계약 내용을 제대로 이해하지 못해서 일 수도 있고

공사가 완료되지 않았다고 생각해서 일 수도 있고

추가 공사가 문제가 될 수도 있고

공사 결과가 본인 마음에 들지 않았을 수도 있고

돈이 없어서 일 수도 있고

아무런 이유 없이 그저 감정이 상해서 그럴 수도 있습니다.

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처음부터 줄 생각이 없었다면, 사기죄에 해당합니다. 계약 당시부터 대금을 지급할 가능성이나 의사가 없었다는 것을 증명할 수 있다면 형사고소를 고려해 볼 수 있습니다.

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상대방이 도급계약의 내용을 제대로 이해하지 못한 경우에는 계약 해석에 관한 법률 지식을 바탕으로 상대방과 협의해 볼 필요가 있습니다. 정확한 법률 지식을 통해 서로 오해가 풀렸다면 협상이 원활하게 진행될 것입니다.

공사 완료에 관한 부분도 도급계약 해석의 문제입니다. 계약 시 합의한 도면이 주요 증거가 될 것입니다.

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추가 공사의 경우, 건축주가 추가 공사를 지시했고 그에 따라 이행되었는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 추가 공사에 관한 약정 또는 합의가 있다면 추후 분쟁을 대비해서 추가 공사에 관한 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 그러한 계약서가 없다면 녹음이나 카톡 등을 통해 당사자의 의사를 해석해야 합니다. 계약서가 없으면 법원에서 인정되지 않을 위험이 있습니다.

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건축주가 공사 결과를 마음에 들지 않는다고 하는 경우, 하자를 주장할 가능성이 있습니다. 하자에 관한 판단은 법원에서 선정한 감정인이 하도록 되어 있습니다. 사소한 하자를 트집 잡는다면 소송비용과 감정비용이 더 큰 상황이 발생합니다. 이러한 점들을 잘 활용하여 협상해 볼 수 있을 것입니다.

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상대가 돈이 없어서, 또는 돈을 조달하지 못해서 주지 못하는 경우도 많이 있습니다. 이 경우에는 곧바로 토지, 건물에 대한 가압류를 해야 합니다. 가압류가 되면 건축주는 토지가 경매로 넘어가는 것을 막기 위해 최대한 자금 조달의 노력을 기울일 것입니다. 결국 돈을 조달하지 못한다면, 신속하게 본안 소송을 걸어 판결을 받고 가압류에 기한 본압류를 진행해야 합니다. 그 사이에 다른 채권자들이 들어올 수 있기 때문입니다.

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이때 주의할 점은 경매 매각 대금이 채권을 전부 만족시키지 못할 수도 있다는 점입니다. 배당을 전부 받지 못했더라도 건축주에 대한 남은 공사대금 채권은 존재하지만 상당 기간 변제받지 못할 위험이 있습니다.

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마지막으로 상대가 그저 감정이 상해서 그런 경우라면, 좀 더 이성적으로 접근할 수 있도록 상황을 조성할 필요가 있습니다. 내용증명을 통해 법적인 근거를 들어 의사를 정중하게 전달한다면, 상대도 잠시 이성적으로 받아들일 수 있을 것입니다. 이렇게 상황이 해결된다면 굳이 소송까지 갈 필요는 없는 것입니다.

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이처럼 공사대금을 주지 않는 경우에는 상대방의 의도를 파악해 대처할 필요가 있습니다. 상대방의 의도를 파악하고 협상의 여지, 내용증명, 가압류의 필요성, 소송에서 다툼이 예상되는 부분을 점검할 수 있을 것입니다.

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그리고 공사대금을 주지 않는 경우 당연히 유치권을 행사할 수 있습니다.

여러 전략들을 잘 활용하셔서 공사대금을 제대로 받을 수 있기를 바랍니다.