안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
전세 혹은 반전세로 집을 구했다면 집주인에게 보증금을 지급하였을 것입니다. 그런데 집주인의 자력이 영구적으로 보장되는 것은 아니므로, 나중에 이사 갈 때 보증금을 반드시 돌려받을 수 있다고 장담할 수는 없습니다.
그리고 보증금의 액수가 크다면 이를 돌려받지 못하는 위험은 더 크다고 할 수 있습니다. 따라서 보증금반환청구권을 보장할 방법이 필요합니다.
그런데 집주인은 임대한 집의 소유자이므로, 그 집을 담보로 하는 것이 가장 유효한 방법일 것입니다.
이에 주택임대차보호법은 임차인이 입주한 주소로 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 추후 집주인이 자력이 없어 입주한 집이 경매에 들어가는 경우 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있도록 장치를 마련해 놓았습니다.
이를 보증금의 우선변제권이라고 합니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따르면,
전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임차주택의 환가대금으로부터 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>
여기서 임차인이 선순위인지 여부는 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 시점을 기준으로 판단합니다.
다만, 임차인이 주민등록을 마친 날 또는 그전에 확정일자를 받은 경우에는 임차인이 대항력을 갖춘 날인 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 우선변제권이 발생합니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에는 이후 임대차계약이 갱신되더라도 기존에 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만, 대항력과 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 하였다가 재전입한 경우에는 재전입한 때를 기준으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결
만약 주택이 경매에 들어간다면, 임차임은 경매법원에 배당요구를 해야 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.
만약 배당요구를 하지 않았다면 우선변제를 받을 수 없고, 이후 후순위 권리자에게 부당이득반환 청구도 할 수 없습니다. 따라서 집이 경매에 들어갔다면 반드시 배당요구를 하는 것이 필요합니다.
그리고 대항력과 확정일자가 우선변제권의 요건이므로, 경매법원에 배당요구를 할 때까지 대항력(전입신고+점유)을 유지하고 있어야 합니다.
주택임대차보호법 제8조는 임차인의 보증금 우선변제권 이외에 최우선변제권을 따로 규정하고 있습니다.
이에 따라 일정 범위 내의 임차인은 일정 금액의 한도에서 선순위 권리자들보다 우선하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>
최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 일정 금액 이내이어야 하는데, 서울의 경우 1억 5천만원, 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억 3천만원, 과밀억제권역 아닌 광역시, 안산시, 광수지, 파주시, 이천시, 평택시는 7천만원, 그 밖의 지역은 6천만원 이내 이어야 합니다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11>
1. 서울특별시: 1억5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원
[전문개정 2008.8.21]
위 범위 내의 임차인이 최우선으로 변제받을 수 있는 보증금액은 주택의 가액 2분의 1 범위 안에서 주택임대차보호법 시행령에서 정한 지역별 금액입니다. 서울은 5천만원, 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시는 4천 300만원, 과밀억제권역 아닌 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 2청 300만원, 그 밖의 지역은 2천만원입니다.
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11>
1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
소액임차인의 최우선변제권도 배당요구를 해야 우선 배당받을 수 있습니다. 그리고 마찬가지로 배당요구시까지 전입신고와 주택점유는 유지되어야 합니다.
임차주택이 경락되어 소유자가 바뀐 경우, 보증금 전액을 반환받았다면 임차권은 소멸하지만, 반환받지 못한 보증금이 일부 남아있다면 임차권이 소멸하지 않습니다.
주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
보증금이 일부 남아 임차권이 존손하는 경우 임차인은 주택에서 계속 거주할 수 있지만, 우선변제권은 경매로 인하여 소멸합니다. 따라서 임차인은 계속 거주하면서 임차주택의 경락인에 대한 나머지 보증금 반환채권을 사실상 담보할 수 있습니다(그렇다고 하여 이사 갈 때 경락인이 보증금을 주지 않는 경우까지 담보하는 것은 아닙니다).
한편, 임대차가 종료된 후 보증금에 대해 우선변제받기 위해서는 배당요구를 할 때까지 대항력 및 확정일자를 갖추어야 하는데, 그전에 이사를 가야 하는 사정이 발생하면 임차인은 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
이를 위해 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령에 관하여 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다. <개정 2013.8.13>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(기각)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(촉탁), 등기관의 임차권등기 기입(기입) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>
위 규정에 따라 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 주거를 이전하더라도 대항력 및 확정일자를 그대로 유지합니다. 따라서 임차인은 배당요구를 하기 전에 이사를 가더라도 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
그리고 아직 대항력 및 우선변제권을 갖추지 못한 임차인은 임차권등기를 통해 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다.
전세보증금이 큰 경우에는 보증금 전액을 반환받지 못할 위험성이 있습니다. 위험을 예방할 조치를 미리 해두지 않는다면 추후 사고가 발생했을 때 막대한 피해를 볼 수도 있습니다.
따라서 임대차계약을 체결할 때에는 위와 같은 내용들을 꼭 참고하시기 바랍니다.
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