안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
건축 공사가 완료된 후 공사 된 부분을 점검하고 대금을 지급하면 공사 도급 관계가 종료됩니다.
그런데 건축주와 시공사 간 의사의 불일치, 시공사의 귀책, 불가항력, 건축주의 필요에 의한 추가 공사 등으로 인하여 공사 완공 후에 크고 작은 분쟁들이 발생하는 경우가 많습니다.
특히 건축에 하자가 있는 경우가 자주 문제 되는데, 어떠한 경우에 하자가 있는 것인지, 하자가 있는 것이라면 건축주는 어떠한 요구를 할 수 있는 것인지 처음부터 명확하게 판명되기는 어렵습니다.
따라서 도급공사의 하자보수 및 손해배상과 관련한 법리를 알고 이를 대비할 필요가 있다고 할 것입니다.
공사도급계약이 성립되면 수급인(시공사)는 도급인(건축주)에게 공사를 완공하여 인도하여야 합니다. 그리고 도급인은 이를 인도받음과 동시에 공사대금을 지급하여야 합니다.
민법
제664조(도급의 의의)
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제665조(보수의 지급시기)
① 보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 한다. 그러나 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체없이 지급하여야 한다.
② 전항의 보수에 관하여는 제656조제2항의 규정을 준용한다.
그런데 수급인이 완성한 공사에 하자가 있다면, 수급인은 아래와 같은 권리를 갖게 됩니다.
수급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(단, 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 든다면 손해배상만 청구할 수 있습니다).
수급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.
수급인은 도급인이 하자보수 또는 손해배상을 할 때까지 공사대금을 지급하지 않을 수 있습니다.
민법
제667조(수급인의 담보책임)
① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014.12.30>
③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.
제536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
이에 관한 수급인의 책임을 하자담보책임이라고 하는데, 대법원 판례는 이를 무과실책임이라고 봅니다. 따라서 공사의 하자 발생에 수급인의 귀책사유가 없더라도 수급인에게 위와 같은 의무가 발생합니다.
수급인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작할 수 있다.
대법원 2004. 8. 20. 선고 2001다70337 판결
수급인의 하자담보책임은 완공된 공사에 하자가 있어야 하는데, 여기서 하자란 공사도급계약에서 정한 내용과 다른 부분을 의미합니다.
하자가 있는지 여부는 당사 사이의 계약내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지, 건축 관련법령에서 정한 기준을 충족하였는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다.
대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결
그런데 공사의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질이나 도급인의 지시에 의한 것이라면 수급인에게 하자담보책임이 발생하지 않습니다. 다만 이러한 경우에도 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 고지하지 않은 때에는 책임을 면할 수 없습니다.
민법 제669조(동전-하자가 도급인의 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우의 면책)
전2조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용하지 아니한다. 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.
수급인의 담보책임에 관한 위 민법 규정은 임의규정이므로, 공사도급계약 당사자 간에 수급인의 담보책임을 배제하는 특약을 할 수 있습니다. 단, 수급인이 하자 있음을 알고 고지하지 않은 때에는 특약으로 면책되지 않습니다.
민법 제672조(담보책임면제의 특약)
수급인은 제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다.
공사에 하자가 있다면 도급인은 보수가 끝날 때까지 공사대금의 지급을 거절할 수 있으므로, 그 기간 동안 지연손해금이 발생하지 않습니다.
그리고 보수가 끝날 때까지 공사대금의 지급을 거절할 수 있는 범위는 공사대금 전액입니다. 이는 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정한 경우에도 마찬가지입니다.
기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정한 경우라도 특별한 사정이 없는 한 하자보수의무와 동시이행관계에 있는 공사대금지급채무는 당해 하자가 발생한 부분의 기성공사대금에 한정되는 것은 아니라고 할 것이다. 왜냐하면, 이와 달리 본다면 도급인이 하자발생사실을 모른 채 하자가 발생한 부분에 해당하는 기성공사의 대금을 지급하고 난 후 뒤늦게 하자를 발견한 경우에는 동시이행의 항변권을 행사하지 못하게 되어 공평에 반하기 때문이다.
대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결
한편, 수급인은 하자의 보수만으로 해결되지 않는 손해는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는데, 이때 손해액은 하자 없이 시공하였을 때의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태의 교환가치의 차액입니다.
그리고 수급인은 하자의 보수에 갈음하여 손해의 배상을 청구할 수 있는데, 이때의 손해액은 실제로 보수에 필요한 비용 상당액입니다.
또한 도급인의 정신적 손해나 기타 손해는 특별손해로써 수급인이 알았거나 알 수 있었다는 것이 입증되면 추가로 배상받을 수 있습니다.
공사도급계약에서 도급인의 하자보수 청구와 손해배상 청구는 완성된 목적물을 인도받은 날부터 5년 이내에 해야 합니다. 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년 이내에 해야 합니다.
만약 공사의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 그날로부터 1년 이내에 행사하여야 합니다.
민법
제670조(담보책임의 존속기간)
① 전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년내에 하여야 한다.
② 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.
제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)
① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
② 전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.
그런데 반드시 위 기간 내에 소를 제기해야 하는 것은 아니고 재판 외 청구도 가능하며, 당사자의 특약으로 기간을 단축할 수도 있습니다.
민법상 수급인의 하자담보책임에 관한 기간은 제척기간으로서 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니라고 할 것이다.
대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371 판결
건물 등의 공사에 관해서는 법에서 정한 해제권이 없습니다. 건물이 일단 완공되었거나 상당히 진척되었다면 도급인은 계약을 해제할 수 없고 하자보수 또는 손해배상만 청구할 수 있을 뿐입니다.
하지만 공사가 아직 진행되지 않았다면 도급인은 공사도급계약을 해제할 수 있습니다.
공사에 하자가 발생하였다면 위 내용들을 참고하여 분쟁 해결에 도움이 되기를 바랍니다.
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