안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
맹지인 토지(도로와 접하지 않은 토지)는 일반인이 통행하는 도로로 통행하기 위해서는 주변 토지를 통행할 수밖에 없을 것입니다.
이처럼 어느 토지와 도로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고는 도로에 출입할 수 없는 경우에, 주위의 토지를 통하여 공로로 출입할 수 있는 권리를 주위토지통행권이라고 합니다.
민법은 주위토지통행권을 인정하는데, 위 권리는 주변 토지소유자의 토지이용권을 제한한다는 측면에서 의미가 있습니다.
재판에서는 주로 주변 토지소유자의 어떠한 건축행위가 주위토지통행권을 방해한다는 이유로 건축을 일부 금지시키거나, 혹은 주위 토지에 어떠한 시설물을 설치할 권한을 달라는 내용으로 주장됩니다.
민법 제219조는 주위토지통행권에 관하여 규정하고 있습니다.
민법 제219조(주위토지통행권)
① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
주위토지통행권 성립 요건은 "공로에 출입할 수 없는 경우"입니다.
공로(=일반이 통행하는 도로)에 출입할 수 없는 경우란 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함합니다.
주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다.
대법원 2003. 8. 19. 선고 2002다53469 판결
주위토지통행권은 현재의 토지 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이고, 장래의 이용을 위하여도 인정될 수 있지만, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 수는 없습니다.
주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.
대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433,33440 판결
그리고 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 이 통로를 이용하는 것보다 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리는 인정되지 않습니다.
주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다.
대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 95다1095 판결
주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것입니다.
따라서 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위에서 허용되어야 하는데, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인지는 개개의 경우에 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단됩니다.
그런데 대법원 판례는 주거는 사람의 사적인 생활공간이자 평온한 휴식처로서 인간생활에서 가장 중요한 장소이므로, 주위토지통행권을 행사함에 있어서도 이러한 주거의 자유와 평온 및 안전을 침해해서는 안 된다고 하였습니다.
주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 하고, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다. 한편, 주거는 사람의 사적인 생활공간이자 평온한 휴식처로서 인간생활에서 가장 중요한 장소라고 아니할 수 없어 우리 헌법도 주거의 자유를 보장하고 있는바, 주위토지통행권을 행사함에 있어서도 이러한 주거의 자유와 평온 및 안전을 침해하여서는 아니 된다.
대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300,75317,75324 판결
통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로 개설 등 적극적인 작위의무를 부담하지는 않습니다.
다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우에는 통행권자가 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있습니다.
주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위해서는 그 통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물도 위 통행권의 행사에 의하여 철거되어야 하는 것인바, 원심이 원고에게 피고 소유의 토지 중 도보를 통하여 출입하는데 필요한 범위에 대하여 주위토지통행권이 인정된다고 하는 한편, 토지 경계에 설치된 담장은 통행에 방해가 되는 장애물이라고 하면서도 그 담장의 철거청구를 배척한 조치에는 판결이유의 모순 또는 주위토지통행권에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장 역시 이유 있다.
대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결
주위토지통행권이 발생한 후에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 통행권을 인정할 필요가 없어지면 그 주위토지통행권은 소멸합니다.
한편 주위토지의 현황이나 사용방법이 달리지는 등의 사정변경이 있다면 통행로의 변경을 청구할 수 있습니다.
토지의 분할이나 일부양도로 인한 주위통행권에 관하여,
원래 통로 없는 토지가 아니었지만 분할 또는 일부양도로 통로 없는 토지로 된 경우에는, 그 토지의 소유자는 분할 또는 양도된 다른 토지를 통행할 수 있을 뿐, 그 외의 타인 소유 토지를 통행할 수 없습니다.
민법 제220조(분할, 일부양도와 주위통행권)
① 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.
② 전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.
즉, 분할이나 일부양도로 인한 경우에는 분할된 토지 또는 일부양도된 토지를 무상으로 통행할 권리가 있는데, 이는 분할 또는 양도당사자가 주위토지가 통행될 수밖에 없을 것임을 예견할 수 있었기 때문입니다.
여기서 토지의 일부양도는, 1필지의 일부가 양도된 경우뿐만 아니라 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함합니다.
대법원 판례는 무상주위통행권에 대한 민법 제220조가 분할 또는 일부양도의 당사자들 사이에서만 적용된다고 봅니다.
즉, 동조는 토지의 직접분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에서만 적용되고, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는 바, 이러한 법리는 분할자 또는 일부양도의 당사자가 무상주위통행권에 의하여 이미 통로를 개설해 놓은 다음 특정승계가 이루어진 경우라고 하더라도 마찬가지입니다.
무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 규정은 토지의 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는바, 이러한 법리는 분할자 또는 일부 양도의 당사자가 무상주위통행권에 기하여 이미 통로를 개설해 놓은 다음 특정승계가 이루어진 경우라 하더라도 마찬가지라 할 것이다.
대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결
그리고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 합니다.
분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지 소유자가 그 포위된 토지를 위하여 인정한 통행사용권은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되므로, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.
대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433,33440 판결
이처럼 도로에 통하지 못하는 토지는 그 토지의 용도에 따른 주위토지통행권이 인정되므로, 토지의 통행에 방해되는 상대방의 어떠한 행위가 있다면 위 권리의 행사를 한번 고려해 보시기 바랍니다.
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