선의점유자의 과실취득권 

안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.

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건물을 임차하여 숙박업을 운영하고 있었는데, 나중에 알고 보니 건물의 진정한 소유자는 따로 있었다면, 임차인은 진정한 소유자에게 숙박업 운영으로 인한 이익을 돌려주어야 할까요?

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일반적으로 건물의 소유자는 건물의 사용 및 수익으로부터 얻는 이익을 취득합니다. 그런데 위의 경우에서 임차인이 건물의 소유권이 없는 자를 진정한 소유자로 잘못 안 것에 정당한 이유가 있었다면, 그러한 임차인에게 숙박업으로 인한 이익을 포기하라는 것은 어떻게 보면 가혹할 수 있습니다.

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이에 민법은 선의의 점유자를 보호하기 위하여 선의점유자의 과실취득권에 관하여 규정하고 있습니다.

선의점유자의 과실취득권은 민법 제201조 제1항에서 규정하고 있습니다.

선의란 일반적으로 어떤 사실에 대한 "부지"를 의미하나, 민법 제201조 제1항의 선의의 점유자는 타인의 소유물을 점유할 수 있는 본권(ex: 임대차)이 있다고 잘못 안 자를 의미합니다.

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대법원 판례는 점유자가 본권이 있다고 오인한 것에 대하여 "정당한 근거"야 있어야 한다고 보고 있습니다. 따라서 예를 들어 어떤 사정에 의하여 임차인이 임대인에게 임대할 권한이 없었다는 것을 알 수 있었을 경우, 그 임차인은 점유할 권리가 있다고 잘못 안 것에 정당한 근거가 없다고 볼 수 있으므로, 선의점유자로 인정되지 않을 수 있습니다.

점유자가 선의인지 여부는 점유자가 과실(ex: 영업이익)을 취득하는 시기를 기준을 판단합니다.

선의점유자가 취득하는 과실은 천연과실과 법정과실을 모두 포함합니다.

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따라서 건물을 사용함으로써 얻는 이익은 그 건물의 과실에 준하는 것이므로, 선의의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용하고 그로 인해 건물 소유자에게 손해를 입혔다고 하더라도 그 점유·사용으로 인한 과실을 반환하지 않아도 됩니다.

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다만, 대법원 판례는 선의점유자에게 과실취득권이 인정되는 경우에도 불법행위 책임이 배제되는 것은 아니므로, 불법행위에 의한 손해배상청구권이 별도로 성립하였다면 소유자는 선의점유자의 과실취득권과 별개로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

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하지만 선의점유자로 인정되기 위해서 점유자가 오인한 것에 정당한 근거가 있어야 하므로, 선의점유자에게 불법행위에 의한 손해배상책임이 성립할 여지는 그리 많지 않습니다.

민법 제201조 제1항이 적용되는 범위에 관하여,

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대법원 판례는 매매계약이 무효 또는 취소된 경우 적용을 긍정하는 반면, 계약해제의 경우에는 부당이득반환에 관한 특칙인 민법 제548조를 근거로 민법 제201조 제1항의 적용을 부정합니다.

이와 같이 민법 제201조 제1항이 적용되면, 점유자는 물건의 점유로부터 나오는 과실을 취득하고, 이를 진정한 소유자에게 반환하지 않아도 됩니다.

반면, 악의점유자에게는 과실수취권이 인정되지 않습니다.

선의점유자로 인정되지 않은 악의의 점유자는 수취한 과실을 전부 소유자에게 반환하여야 하고, 만약 수취한 과실을 소비하였거나 훼손한 경우에는 그 대가를 보상하여야 합니다.

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대법원 판례는 악의점유자가 반환하여야 할 과실의 범위는 민법 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 하고, 위 이자의 이행지체로 인한 지연손해금도 지급하여야 한다고 보고 있습니다.

이처럼 민법은 권리가 있다고 잘못 안 것에 정당한 근거가 있는 선의점유자를 보호하고 있습니다.

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따라서 만약 진정한 소유자의 부당이득 반환 청구에 대하여 점유 권리가 없었다는 것에 대하여 억울한 사정이 있다면 위와 같은 내용들을 참고하시면 도움이 될 것입니다.