임차인의 부속물매수청구권과 지상물매수청구권 

안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.

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건물 임차인이 임차건물에 결합시킨 물건이 있는 경우, 또는 토지 임차인이 임차토지에 건물을 지은 경우, 임대차계약이 종료되었을 때 그 비용을 반환 받을 수 있는 방법이 있을까요?

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임차인이 건물에 결합시킨 물건이 있다면, 임차인으로서는 임대차계약이 종료되면 그 비용을 회수하고 싶을 것입니다. 그리고 그 결합이 건물에 편익을 가져다 주는 것이고, 임대인이 결합에 동의하였다면, 임대인 입장에서도 그 물건의 존재가 손해가 아닌 것으로 볼 수 있습니다.

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그리고 아직 내용연수가 다 하지 않은 건물을 토지임대차 종료시 철거한다면 막대한 사회적 비용 발생할 것입니다.

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이에 민법은 일정한 요건이 갖추어진 경우 임차인에게 비용 회수에 관한 권리를 부여하고 있습니다.

임차건물에 결합한 물건이 임차건물의 구성부분으로 되면 그 물건은 임대인의 소유권에 포함되므로, 이때에는 유익비, 필요비 상환청구권이 문제됩니다.

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반면, 임차건물의 구성부분으로 되지 않고 독립한 물건이 되는 경우에는 임차인이 그 물건의 소유권을 가지는데, 임대차 종료시 임차인이 이 부속물을 분리하여 수거하여야 한다면 부속물의 가치는 감소되고 사회경제적으로도 손실이 발생하게 됩니다.

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그래서 민법 제646조는 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우에는, 임대차 종료시 임차인이 임대인에 대하여 그 물건의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 부속물매수청구권이라고 합니다.

부속물이란,

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건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건입니다.

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따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용되기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정해집니다.

대법원 판례는 공부상 용도가 음식점인 건물을 임차하여 음식점을 경영하면서 음식점 영업에 편익을 위하여 한 시설물(주방, 화장실, 전기시설 등)이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 보았습니다.

부속물매수청구권은 "임대차 종료시"에 인정되지만, 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지되었다면 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.

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청구권자는 현재의 임차인이며, 상대방은 원칙적으로 임대인이지만, 전입신고 등으로 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임대목적물의 양수인도 상대방이 됩니다.

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그리고 부속물매수청구권은 형성권이므로 임차인의 일방적 의사표시에 의하여 매매계약이 성립합니다. 따라서 임차인은 부속물매수대금을 받을 때까지 부속물의 반환을 거절할 수 있습니다.

지상물매수청구권은,

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건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서 그 기간이 만료하였는데, 그 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 경우 임차인이 임대인에게 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 민법 제643조, 제283조에서 규정하고 있습니다.

지상물매수청구권은 임차인을 위한 제도로, 위 민법 제643조는 강행규정입니다.

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대법원 판례는 임대차가 종료하기 전에 임차인이 건물 등의 소유권을 포기하기로 약정하였더라도, 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 없는 이상 위와 같은 약정은 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 보고 있습니다.

매수청구권의 대상이 되는 지상물은,

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그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중 축조된 것이라도 임대차기간 만료시에 가치가 현존하면 포함되고, 반드시 임대차계약 당시 기존건물이거나, 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않습니다.

그리고 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물도 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있습니다.

한편, 지상물은 임대차계약 만료시 가치가 현존하고 있으면 되는 것이고, 임대인에게 소용이 있는지 여부는 고려대상이 아닙니다.

지상물매수청구권은 지상물의 소유자만 행사할 수 있습니다.

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따라서 건물을 신축한 토지임차인이 "임대차기간이 만료하기 전"에 그 건물을 타에 양도한 경우에 그 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

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매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시 임대인이지만, 임차권 소멸 후 그 토지가 제3자에게 양도된 경우에는 그 임차권이 대항력있는 것이라면 신 소유자에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

지상물매수청구권이 적법하게 행사되면, 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매매가 성립합니다.

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이때 매수가격은 "건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가"입니다.

매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 필요에 따라 설치한으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물에 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설이 포함되지만, 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 것은 포함되지 않습니다.

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한편, 임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 임대인의 건물대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는데, 임차인이 동시이행으로 인도를 거부하는 기간 동안 지상건물 등의 점유·사용으로 그 부지를 계속 점유하는 한, 부지의 임료 상당액은 부당이득으로서 반환하여야 합니다.

부속물매수청구권과 지상물매수청구권은 매수청구의 대상이 시설 등 건물의 부속물과, 토지 위의 건물 등으로 다르고, 임차목적물이 건물 등, 토지로 다릅니다.

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그리고 부속물매수청구권은 임대인의 동의를 얻어 부속한 것임을 요하는데, 지상물매수청구권은 건물의 가치가 현존하면 되고 건물 신축에 임대인의 동의를 요하지 않는다는 것이 다릅니다.

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이처럼 임대차계약 종료 시 임차인에게 인정되는 권리들이 있으므로, 상황에 따라 적절히 참고하시기 바랍니다.