안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
임대차계약이 종료된 경우에, 임차인이 돈을 투자하여 출입문을 새것으로 바꾸는 등 건물의 가치를 상승시킨 부분을 임대인에게 청구할 수 있는지 의문이 들 수 있습니다.
이러한 경우는 특히 상가임대차에서 많이 발생하는데, 임차인이 인테리어를 하면서, 본인이 운영하는 상호의 간판 등 자신만 사용할 목적으로 설치한 것이 아닌, 건물 자체의 가치를 상승시키는 시설은 건물주인에게도 이득이 될 것입니다.
그리고 임차인이 건물을 사용하면서 보수가 필요하여 수선한 부분 역시 건물주인에게 이득이 될 것입니다.
이에 민법은 임차인에게 필요비, 유익비의 상환청구권을 인정하고 있습니다.
민법은 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.
민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
즉, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하였다면 곧 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 유익비를 지출하였다면 임대차가 종료한 때에 일정한 표준에 따라 그 상환을 청구할 수 있습니다.
민법 제626조는 임의규정이므로, 당사자 간의 약정에 의하여 달리 정할 수 있습니다. 가령, 임차인이 건물의 보수가 필요하여 임차인이 보수를 하면 임대인이 보수비 얼마를 언제까지 주겠다고 합의하고 보수한 경우에는 그 합의 내용에 따라 보수비를 청구할 수 있고, 임차인이 출입문을 새것으로 설치하면 임대인이 그 비용을 즉시 지급하는 것으로 합의하였다면 그 합의 내용대로 설치비를 청구할 수 있습니다.
그리고 임대목적물의 소유권이 양도된 경우에는, 전입신고 등을 통해 임차권의 대항력을 확보한 경우에는 새로운 소유자에 대하여 필요비, 유익비 상환을 청구할 수 있지만, 대항력이 없는 경우에는 새로운 소유자에 대하여 비용상환을 청구할 수 없습니다.
필요비란,
임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용입니다. 임대인은 민법 제623조에 따라 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 할 적극적 의무를 부담하므로, 그 의무 이행을 위하여 필요한 일체의 비용은 본래 임대인의 부담하여야 할 것이기 때문에, 임차인이 이를 임대인에게 청구하는 것은 타당합니다.
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
유익비와 달리 필요비는 지출한 때에 즉시 상환청구를 할 수 있어 변제기가 이미 도래한 것이고, 상환청구 할 수 있는 범위도 가액이 현존하는지 여부에 관계 없이 지출비용 전액입니다.
유익비란,
목적물의 보존을 위하여 반드시 필요한 것은 아니지만, 목적물의 본질을 변화시키지 않고 개량하기 위하여 지출한 비용입니다.
유익비라고 할 수 있기 위해서는, 이용자의 편의를 위하여 지출된 것만으로는 부족하고, 목적물의 객관적인 가치를 증가시키는 것이어야 합니다.
민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.
대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결
한편, 지출에 의한 개량이 임차물의 구성부분으로 되어 그 소유권이 임대인에게 귀속되어야만 유익비의 상환이 문제되고, 개량물이 임차물과 별개의 독립된 것으로서 그 소유권이 임차인에게 귀속되는 경우에는 유익비의 상환이 아니라 부속물매수청구권이 문제됩니다.
유익비 상환을 청구하기 위해서는 임차물의 가액증가가 현존하여야 합니다. 그리고 필요비와 달리 유익비는 임대인이 실제의 지출액과 가치증가액중 선택하여 상환할 수 있습니다. 이때 지출액과 가치증가액에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.
필요비와 달리 유익비는 임대차계약이 종료한 때 청구할 수 있습니다.
한편, 임대차계약의 당사자들은 유익비상환청구권을 미리 포기하는 약정을 할 수 있습니다.
대법원 판례는 임대차계약 체결 시 임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물을 개축 또는 변조할 수 있으나, 이를 임대인에게 인도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하기로 약정한 경우에는, 이를 유익비상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 보고 있습니다.
임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.
대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결
그리고 다른 대법원 판례는 임차인이 임대차관계 종료시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 인도하기로 약정한 것은, 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있으므로, 임차인은 이를 근거로 유치권을 주장할 수 없다고 하였습니다.
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
대법원 1975. 4. 22. 선고 판결
이처럼 대법원 판례에 따르면, 약정 내용에 유익비상환청구권을 미리 포기한다는 명백한 문구가 없다고 하더라도, 건물 증·개축은 임대인 동의하에 가능하나 인도시에는 이를 원상복구하여야 한다는 약정을 하였다면 유익비상환청구권을 미리 포기한 것으로 볼 수 있습니다.
임차인이 임차건물에 비용을 들였다면, 위와 같이 일정 조건 하에 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임대차기간이 종료되어 투입한 비용에 관한 문제가 발생하였다면, 위 내용들을 참고 바랍니다.
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