안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
어떤 건물이나 물건을 소유한 사람이 있습니다. 이 사람은 건물 등을 자기의 것으로 인식하고 사용할 것입니다.
자기 건물 등을 자기 것으로 인식하고 사용하고 있다면 아무런 문제가 될 것이 없습니다. 하지만 만약 자기 건물 등을 타인이 가져가거나, 사용하지 못하도록 건물의 입구를 막는다면, 그 건물 등을 소유한 자는 소유권을 행사하여야 할 것입니다.
그런데 여기서 소유권을 행사한다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는지 의문이 들 수 있습니다. 이하에서는 소유권의 대표적인 행사방법인 인도청구와 방해배제청구에 관하여 알아보겠습니다.
인도청구란,
물건 등에 대하여 소유권을 가지고 있는 자가, 물건을 가져간 자에게 물건을 돌려달라는 청구, 또는 건물을 점유하는 자에게 건물에서 나가라는 청구입니다. 인도청구에 관하여는 민법 제213조에서 규정하고 있습니다.
민법 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
인도청구를 행사하기 위해서는
1. 목적물이 자기의 소유라는 점과
2. 상대방이 현재 목적물을 점유하고 있다는 점을
주장 증명해야 합니다.
이에 대하여 상대방은 민법 제213조 단서에 따라 "점유할 권리"가 있다는 점을 항변할 수 있습니다.
소유자가 인도청구권을 가지는지 여부가 문제되는 경우가 있습니다.
예를들어 등기를 갖추기 않은 부동산 매수인은 소유자가 아니므로 부동산 인도청구권을 행사할 수 없으며, 매도인의 인도청구권을 대위행사할 수 있을 뿐입니다.
미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로, 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.
대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결
그리고 명의신탁의 경우에는 명의수탁자만이 대외적 소유자로서 인도청구권을 행사할 수 있습니다.
재산을 타인에게 신탁한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대하여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침해의 배제를 구할 수 없다.
대법원 1979. 9. 25. 선고 77다1079 전원합의체 판결
그리고 공유자도 보존행위로서 인도청구를 할 수 있습니다.
민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
소유자인지 여부는 사실심 변론종결시를 기준으로 판단합니다. 따라서 인도청구 소송 중 소유자가 변경된 경우 그 인도청구는 인용되지 못할 것입니다.
인도청구 의무를 부담하는 자는 사실심 변론종결 당시의 점유자입니다.
따라서 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유하고 있지 않은 자를 상대로 한 인도청구는 인정되지 않습니다.
이러한 상황에 대비하기 위해서 소를 제기하기전 혹은 동시에 점유이전금지가처분을 신청하여, 불법점유자에 대한 인도청구의 적법성을 유지할 수 있습니다.
한편, 인도청구의 상대방이 인도의무를 부담하는지가 문제될 수 있는데,
점유보조자는 점유자가 아니므로 인도의무를 부담하지 않습니다.
간접점유자의 경우에는, 불법점유로 인한 인도청구에는 상대방의 현실적인 점유가 필요하나, 임대차계약종료에 따른 원상회복청구와 같이 약정에 의한 인도청구에서는 임차인이 임차목적물을 직접 점유하고 있지 않더라도 인도의무를 부담합니다.
불법점유를 이유로 한 건물명도청구를 하려면 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 할 것이나 그렇지 않는 경우에는 간접점유자를 상대로 명도를 청구할 수 있다.
대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결
불법점유로 인한 인도청구에서는 소유자는 간접점유자에 대하여 반환청구권의 양도를 청구할 수 있다고 할 것이나, 현실적으로 직접점유자에게 청구하는 것이 효율적입니다.
인도청구의 상대방은 점유할 권리가 있음을 입증하여 항변할 수 있습니다.
점유할 권리에는 점유를 권리내용으로 하는 제한물권인 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 채권이 포함됩니다.
그리고 도급, 위임과 같이 물건의 일시적인 사용을 허용하는 계약에 의한 권리도 포함됩니다.
나아가 동시이행의 항변권, 유치권, 임차권 등도 이에 해당합니다.
방해배제청구란,
점유의 침탈 외의 방법으로 소유권에 방해가 있는 경우, 그 제거를 청구하는 것입니다.
방해배제청구권은 주로 부동산의 소유권에 관한 방해(예를들어 원인무효 등기의 존재)가 있는 경우에 문제됩니다. 민법 제214조는 위 청구권에 관하여 규정하고 있습니다.
민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
방해배체청구권이 성립하기 위한 요건은 인도청구에서와 같습니다. 즉, 물건 등에 관한 소유권을 갖고 있어야 하고, 상대방은 그 소유권의 실현을 방해해야 합니다.
여기서 방해란 소유권 내용의 실현이 이루어지고 있지 않은 상태를 의미합니다. 가령 타인의 토지 위에 건물이나 분묘를 설치하는 경우, 원인무효의 등기를 경료한 경우 등이 이에 해당합니다.
상대방이 방해에 관하여 고의 또는 과실이 있어야 하는 것은 아니지만, 방해 자체는 위법해야 합니다. 그리고 방해는 현재(사실심 변론종결 당시) 계속되고 있어야 합니다.
소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 '손해'의 개념과는 다르다 할 것이어서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 아니 되며(이는 손해배상의 영역에 해당한다 할 것이다) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.
대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결
한편, 등기말소청구에서 상대방으로 되는 자는 현재의 등기명의인이지만, 그 등기명의인이 허무인 또는 실체가 없는 단체라면 그와 같은 등기를 경료한 사람에 대하여 방해배제로서 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
등기부상 진실한 소유자의 소유권에 방해가 되는 불실등기가 존재하는 경우에 그 등기명의인이 허무인 또는 실체가 없는 단체인 때에는 소유자는 그와 같은 허무인 또는 실체가 없는 단체 명의로 실제 등기행위를 한 사람에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 등기행위자를 표상하는 허무인 또는 실체가 없는 단체 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. 또한, 소유자는 이와 같은 말소청구권을 보전하기 위하여 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 처분금지가처분을 할 수도 있다.
대법원 2008. 7. 11.자 2008마615 결정
방해배제청구권이 성립하면 소유자는 소유권을 방해하는 자를 상대로 방해의 배제를 청구할 수 있습니다. 다만, 건물철거의 경우에는 권리남용에 의하여 청구가 인정되지 않을 수도 있습니다.
이상 소유권의 법적인 효력에 관하여 살펴보았습니다. 소유자는 소유물을 배타적으로 점유·사용할 수 있고, 이는 법적으로 소유물 인도청구와 방해배제청구를 통해 실현할 수 있습니다.
소유권 행사에 문제가 있다면 위와 같은 것들을 참고하시기 바랍니다.
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