안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
공사도급계약을 체결하고 공사를 했는데, 건축주 혹은 하도급 위탁자가 돈이 없어 공사대금을 지급하지 못하는 경우가 종종 있습니다.
이때 공사를 한 자는 토지 또는 건물에 가압류를 하고 공사대금 청구 소송을 제기할 수 있는데, 이외에 공사대금채권을 담보하기 위하여 공사현장에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다.
이번에는 위 유치권에 관하여 살펴보겠습니다.
유치권이란 타인의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.
민법 제320조(유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권에는 불가분성이 인정됩니다. 즉, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용됩니다.
민법 제321조(유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
가령, 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우에, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립합니다.
다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다.
대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결
유치권이 성립하기 위해서는, ① 유치의 대상이 적법하게 점유하는 타인 소유 물건 또는 유가증권이어야 하고, ② 점유자가 변제기가 도래한 채권을 갖고 있어야 하며, ③ 점유자의 채권은 점유하는 물건 등에 관하여 생긴 것이어야 합니다. ④ 그리고 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 합니다.
따라서 점유의 형태는 간접점유도 상관은 없으나, 그 점유가 적법해야하고 불법행위로 인한 점유인 경우에는 유치권이 성립되지 않습니다.
그리고 점유자의 채권에 대하여 상대방이 하자보수채권 또는 손해배상채권으로 동시이행항변을 한 경우에는 변제지가 도래하지 않은 경우와 마찬가지로 취급되어 유치권이 성립하지 않습니다.
그리고 유치권을 포기하는 특약이 유효하므로, 그러한 특약이 있는 경우에는 유치권은 성립하지 않습니다.
그리고 점유자의 채권과 유치물은 견련관계가 있어야 하는데, 대법원 판례는 위 견련관계에 관하여, "그 물건에 관하여 생긴 채권"은 유치권제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 하였습니다.
민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고,
대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결
그리고 대법원 판례에 의하면, 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이므로 물건과 원채권 사이에 견련관계가 있다면 그 손해배상채권과 물건 사이에도 견련관계가 있습니다. 따라서 손해배상채권에 관하여도 유치권을 주장할 수 있습니다.
채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다할 것이다.
대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결
다만, 대법원 판례에 따르면, 임차보증금반환채권과 권리금반환청구권은 각 주택, 상가와 견련관계가 부정되고, 임차인의 부속물매수청구권과 해당 건물도 견련관계가 부정됩니다.
유치권이 성립하면 점유자는 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있습니다. 즉, 물건을 계속 점유하고 인도를 거절할 수 있습니다.
한편, 건물에 대한 유치권이 발생하였다면 그 건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 그 부지인 대지의 인도도 거절할 수 있습니다.
이러한 유치권은 절대권이므로 채무자뿐 아니라 모든 사람에 대하여 행사할 수 있습니다.
한편, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 점유하는 물건을 현금화 할 수 있습니다. 현금화는 통상 경매에 의하지만, 특별한 경우 감정평가에 의한 현금화도 가능합니다.
민법 제322조(경매, 간이변제충당)
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
유치물에 대하여 경매가 진행되면, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당받을 수 있습니다.
유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 보아야 한다.
대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정
그런데 유치권에 의한 경매에서 매각대금이 지급된 경우에, 유치권자는 우선변제권은 없으나, 매각대금을 교부받으면 충당 또는 상계의 법리에 의하여 사실상 우선변제를 받게 됩니다.
그리고 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위 안에서 채무자(소유자와 다른 경우에는 소유자)의 승낙이 없더라도 목적물을 사용할 수 있습니다(민법 제324조 제2항 단서).
민법 제324조(유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
하지만 가령 유치물인 건물을 증축하는 경우에는 유치물의 보존에 필요한 사용이 아니므로 채무자의 청구에 따라서 유치권이 소멸될 수 있으므로 주의를 요합니다.
그리고 유치물을 사용하는 경우, 그 사용은 부당이득에 해당하므로 그 사용료 상당액을 물건 소유자에게 지급하여야 합니다.
한편, 채무자는 상당한 담보를 제공하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 그리고 점유가 상실되면 유치권은 자동으로 소멸합니다. 또한 피담보채권이 시효로 소멸하거나 변제로 소멸하는 경우에도 유치권은 소멸합니다.
민법
제326조(피담보채권의 소멸시효)
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
제327조(타담보제공과 유치권소멸)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제328조(점유상실과 유치권소멸)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
공사를 했는데 공사대금을 지급하지 않는 경우, 공사를 한 자는 건물 및 그 대지에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다. 따라서 공사대금을 받지 못하고 있다면 부동산 가압류 및 공사대금 청구 소송 외에 유치권의 행사도 같이 고려하시기 바랍니다.
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