임차보증금 반환 지연에 따른 손해배상청구 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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임대차기간 만료 후 갱신이 되지 않았다면 임차인은 이사를 가기 위해 다른 곳을 알아보아야 할 것입니다.

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보통 이사 날 바로 입주하기 위해 이사 전부터 이사 갈 집에 대한 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급할 텐데, 만약 전 임대인이 나가기로 한 날 보증금을 주지 않고 있으면 이사 갈 집의 보증금 잔금을 지급하지 못하게 될 수 있습니다.

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이사 갈 집 임대인이 양해를 해준다면 다행이지만, 그렇지 않은 경우에는 새 임대차계약은 해제되고, 임차인은 계약금 상당의 손해를 입게 됩니다.

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그 손해를 임차인이 온전히 부담하는 것은 억울하므로, 이를 임차보증금 반환을 지연한 전 임대인에게 청구할 수 있는지 검토해 볼 필요가 있습니다.

민법 제390조와 제392조는 채무불이행 및 이행지체 시 손해배상에 관하여 규정하고 있습니다.

임대차기간이 종료되면 전 임대인은 임차인에게 임대차 종료일까지 임차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 따라서 전 임대인이 임차보증금 반환을 지연하는 것은 이행지체에 해당하고, 전 임차인은 임차인에게 이행지체 중에 발생한 손해를 배상해야 합니다.

보증금반환 지연으로 인한 손해는 통상 보증금에 대한 이자상당액입니다.

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그런데, 만약 전 임대인이 임차인이 새 임대차계약을 체결했다는 사실을 손해 발생 전에 알고 있었다면 보증금반환 지연으로 인한 손해액이 달라집니다.

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민법은 통상손해와 특별손해에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

전 임대인이 임차인의 새 임대차계약 체결 사실을 알고 있었다면, 전 임대인은 보증금 반환 지연으로 새 임대차계약이 해제되어 임차인에게 손해가 발생한 다는 것을 예상할 수 있었다고 볼 수 있습니다.

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임대차계약 체결 시 계약금을 교부하고, 보증금 잔금 미지급시 계약이 해제될 수 있다는 것은 거래 통념에 해당하기 때문입니다.

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따라서 임차보증금 반환이 지연되고 있다면 임차인은 전 임대인에게 새 임대차계약 체결 사실을 알릴 필요가 있습니다.

특별손해를 이유로 청구할 수 있는 금액의 범위는, 손해발생과 관련한 제반사정을 종합적으로 고려하여, 전 임대인이 예견할 수 있었던 손해액입니다.

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만약 전 임대인이 새 임대차계약의 계약금 액수를 알고 있었다면 위 계약금 액수가 전 임대인이 예견할 수 있었던 손해액이라고 할 것입니다.

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전 임대인이 새 임대차계약의 계약금 내지 보증금 액수를 알지 못한 경우에는 전 임대차계약의 보증금 및 계약금 액수, 새 임대차계약의 보증금 액수 등 제반사정을 종합적으로 고려해서 전 임대인이 예상할 수 있었던 금액으로 정해질 것입니다.

그런데 임차인이 손해 확대 방지에 관하여 주의를 다하지 않았다면, 과실상계로 인하여 손해배상청구 금액이 감액될 수 있습니다. 민법 제396조는 과실상게에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

만약 보증금 액수가 크지 않아 임차인이 은행 대출 등을 통하여 이사 갈 집의 보증금을 마련할 수 있었고, 이로써 새 임대차계약이 해제되는 것을 방지할 수 있었음에도 주의를 다하지 않아 계약이 해제되는 것을 방치하였다면, 손해배상액은 임차인의 과실비율만큼 감액될 수 있습니다.

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반면에 임차인이 따로 보증금을 마련할 수 없었던 사정이 있었고, 새 임대차계약이 해제되지 않도록 주의를 다하였다면, 임차인은 손해가 확대되는 것을 방지하기 위하여 주의를 다하였고 볼 수 있을 것입니다. 임차인에게 과실이 없다면 손해배상금이 과실상계로 감액되지 않을 것입니다.

전 임대인이 임차보증금 반환을 지연하여 새 임대차계약이 해제되었고, 그로 인하여 계약금 상당의 손해를 입게 되었다면, 임차인이 그 손해를 온전히 부담하는 것은 공평하지 못합니다.

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따라서 이러한 상황이 발생하였다면 전 임대인에 대한 손해배상청구를 고려해 보시기 바랍니다.