안녕하세요. 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
집주인과 세입자가 따로 있는 주택이나 아파트의 경우 집을 수리하는데 들어가는 비용을 누가 부담해야 하는지에 관한 다툼이 많이 발생합니다. 예를 들어 아파트 현관문이 파손되었는데 그 수리비를 집주인과 세입자 중 누가 부담해야 하는지, 벽이 부식되어 보수한 비용은 누가 부담해야 하는지, 보일러 작동이 중지돼서 수리한 비용은 누가 부담해야 하는지 등등의 사례에서 누구의 귀책사유로 인해 수리비가 발생하였고, 누가 책임져야 하는 것인지를 가려내기가 쉽지 않은 것이 사실입니다.
이하에서는 법률과 판례를 바탕으로 구체적인 사례에서 집주인과 세입자 중 누가 집 수리비를 부담해야 하는지 알아보겠습니다.
민법에 의하면 임대인은 임대차계약 존속 중 목적물이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 그리고 임차인은 주택을 임대인에게 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 하고, 주택을 인도할 때에는 계약 당시의 상태로 원상 회복하여야 합니다.
민법
제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
제374조(특정물인도채무자의 선관의무)
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
제654조(준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
즉, 집주인과 세입자 모두 주택의 보존에 관한 의무를 부담하는데, 집주인은 주택의 상태를 유지시키는 것에 초점이 있다면, 세입자는 주택을 온전히 사용하는 것에 초점이 있습니다. 따라서 주택이 자연발생적(퇴화, 낡아짐 등)으로 보수가 필요하게 된 경우에는 집주인이, 주택의 사용에 의하여 수리가 필요하게 된 경우에는 세입자가 비용을 부담하는 것이 원칙입니다(단, 위 민법 조항은 임의규정이므로 주택 임대차계약에서 따로 정한 경우에는 그에 따릅니다).
대법원 판례는 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 판시하였습니다.
임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다.
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,34708 판결 등
구체적으로, 집이 낡아 천장에서 물이 새는 경우, 동파로 수도관이 얼어 물을 사용할 수 없게 된 경우, 오래된 보일러가 작동하지 않아 교체가 필요한 경우 등에는 일응 집주인에게 주택의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다고 보는 것이 타당할 것이고, 벽지나 장판이 훼손된 경우, 문고리가 고장 난 경우, 보일러 부품이나 화장실 부품을 교체해야 하는 경우 등에는 일응 세입자에게 수선의무가 있다고 보는 것이 타당할 것입니다.
한편, 임대차계약이 종료되어 세입자가 집을 나왔는데 집에 수리가 필요한 경우, 세입자는 주택을 사용하면서 선량한 관리자의 주의를 다하여야 하고, 임대차계약이 종료된 경우 주택을 원상회복하여 집주인에게 반환하여야 하므로 일응 세입자가 수리비용을 부담해야 할 것입니다.
하지만 세입자가 수리가 필요한 상태에 관하여 자신에게 귀책사유가 없다는 점을 입증한 경우에는 수리비 배상 의무를 면할 수 있고, 수리가 필요한 상태가 주택의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 집주인의 의무 위반에 원인이 있음이 밝혀진 경우에는 세입자가 자신에게 귀책사유가 없음을 입증하지 않더라도 수리비를 부담하지 않을 수 있습니다.
임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 됨으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 그러나 그 이행불능이 임대차목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 할 임대인의 의무 위반에 원인이 있음이 밝혀진 경우에까지 임차인이 별도로 목적물보존의무를 다하였음을 주장·입증하여야만 그 책임을 면할 수 있는 것은 아니다.
대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결
위 대법원 판례는 건물이 화재로 소실되어 임차인의 원상회복의무가 이행불능이 된 경우에 관하여, 그 화재가 건물 소유자 측이 설치하여 건물 구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인의 지배, 관리 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 임대인은 임차인에게 목적물반환의무 이행불능으로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다고 판시하였습니다.
주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 점유·용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우, 그 화재가 건물소유자 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.
대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결
따라서 구체적인 사례에 있어서, 주택의 훼손이 집이 낡아서 발생한 경우(천장에 물이 새서 발생한 경우 등)에는 집주인이 부담하는 것이 타당할 것이고, 주택을 사용하는 과정에서 발생한 경우(현관문이 파손된 경우 등)에는 세입자가 부담하는 것이 타당할 것입니다. 단, 세입자는 사용으로 인한 주택의 훼손에 관하여 자신에게 귀책사유가 없다는 점을 입증하면 배상의무를 면할 수 있습니다.
집주인과 세입자 중 누가 집 수리비를 부담해야 하는가에 관한 것은 실생활에서 자주 문제가 됩니다. 서로 오래 동안 계약관계를 유지한 만큼 원만히 해결되는 것이 좋겠으나, 만약 이에 관하여 논란이 발생하였다면 위 내용들을 참고해서 추가적인 분쟁을 예방하시기 바랍니다.
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