안녕하세요 수원 건설, 부동산 전문 정현영 변호사입니다.
전세로 집을 구해서 살고 있는데 집주인이 바뀐 경우, 임대차계약 종료 시 변경된 집주인에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있는지 검토해 보겠습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다고 규정하고 있고, 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.
대법원 판례는 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계는 당연승계이므로 이에 관하여 임차인의 동의가 필요한 것은 아니라고 보고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등
따라서 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 임차인은 임대차계약 종료 시 임대인의 지위를 승계한 새 집주인에게 전세보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. (참고로, 전입신고를 하지 않은 임차인은 제3자에게 대항할 수 없으므로 새 집주인에 대하여 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 없고, 전세보증금의 반환도 청구할 수 없습니다)
전세 거주 기간 동안 집주인이 수차례 변경되었어도 마찬가지로 임차인은 최종 변경된 집주인에게 전세보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
그런데, 등기상 소유자가 자신은 건물 소유자가 아니고 실제 소유자는 따로 있으니, 실제 소유자에게 전세보증금을 받으라고 하면서 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 등기상 소유자는 명의만 빌려주고 매수자금을 부담한 사람은 따로 있는 경우가 대표적인 예입니다.
이를 부동산 명의신탁이라고 하는데, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라고 합니다)은 부동산 명의신탁을 금지하고 있고, 명의신탁 약정과 그에 따른 등기의 효력을 부정하고 있습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
제3조(실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
제4조(명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
그런데 명의신탁 약정의 당사자는 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 명의신탁 약정의 무효, 그리고 위 약정에 따른 등기의 무효를 제3자에게 대항할 수 없습니다. 그리고 임차인은 위 제3자에 해당합니다.
이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기가 무효라고 하더라도, 부동산실명법 제4조 제3항에서 위 무효는 ‘제3자’에게 대항하지 못하도록 규정하고 있고 이 때 ‘제3자’는 그 선의·악의를 묻지 아니하므로, 이 사건 조합과 피고는 명의신탁약정에 따른 등기의 무효를 들어 위 제3자에 해당하는 임차인인 원고에게 대항할 수 없다.
서울중앙지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나32533 판결
그리고 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"라고 규정한 민법 제186조에 따라, 기입된 등기가 무효가 아닌 경우에는 대외적으로 등기에 기재된 대로 권리를 인정하여야 합니다.
따라서 위와 같은 사안에서 임대주택의 현재 등기명의자는 자신 명의의 등기가 무효라는 것을 이유로 임차인의 임대차계약 종료에 따른 전세보증금 반환 청구를 거절할 수 없습니다.
이번에는 주택 양수인에 대한 전세보증금 반환 청구에 관하여 살펴보았습니다. 새 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면 위와 같은 내용을 참고하시기 바랍니다.
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