지상권 소멸 청구와 건물철거 청구, 토지사용료 청구 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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토지 위에 건물을 위한 지상권을 설정하였거나, 법정지상권이 성립되는 경우, 토지소유자는 건물 소유자를 상대로 철거 및 인도를 요구할 수 없습니다. 건물소유자에게 토지를 사용할 법적인 권리가 있기 때문입니다.

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이러한 경우 토지소유자는 건물소유자에게 토지사용료를 요구할 수 있습니다. 따라서 건물소유자와 협의를 통해 토지임대차계약을 설정해두는 것이 좋습니다. (임대차계약을 체결하지 않았어도, 부당이득반환청구를 통해 사용료를 청구할 수 있습니다)

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지상권이 설정되었다면 그 기간은, 아래 민법 규정과 같이 건물 구조에 따라 다르게 정해져 있습니다. 석회조 등 견고한 건물이나 수목을 위한 지상권은 최소 30년입니다.

그런데 지상권 소멸청구가 가능한 경우가 있습니다.

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법은 지상권자에게 토지사용권을 부여하는 대신, 그 사용료를 제때 지급하지 않으면 토지소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

건물 등 소유자가 약정 또는 법원의 판결로 정해진 토지사용료 2년 분을 지급하지 않았다면, 토지소유자는 지상권소멸청구를 할 수 있습니다. 이미 2년 분을 지급하지 않은 이상 건물소유자가 나중에 2년치를 지급하더라도 마찬가지 입니다.

미납 지료 2년분은 연속될 필요는 없고 총 2년분의 미납이 있으면 됩니다. 주의할 점은 약정 또는 판결에 의해 지료가 정해지지 않은 경우에는 지상권 소멸청구권이 발생하지 않는다는 점입니다.

토지소유자는 2년분 미지급을 확인하고, 내용증명 등을 통해 건물 등 소유자에게 지상권 소멸청구를 하거나, 건물철거 및 토지인도 소송과 함께 지상권소멸청구를 할 수 있습니다.

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지상권이 소멸되면 해당 토지 위 건물 등은 토지사용자의 의사에 따라 철거될 수 있습니다. 또는 지상권자는 토지 위 건물 등의 매수를 청구할 수도 있습니다.

건물 등 소유자가 지료를 2년분 미납한 경우에는, 철거를 끝낼 때까지 계속해서 미납할 수 있습니다.

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이런 경우에 토지소유자는 미납된 토지사용료와 건물 등을 철거할 때까지 발생하는 토지사용료를 청구할 수 있습니다.

지료의 2회분 미납 없이 지상권의 기간이 만료된 경우에는 건물철거 청구가 제한됩니다.

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민법은 지상권 기간(석회조 등 건물의 경우 30년)이 경과한 경우 건물 등 소유자는 지상권 갱신청구를 할 수 있고, 토지소유자가 갱신을 거절하는 경우에는 건물 등을 매수청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

건물 등 매수청구의 경우에는 매수가액에 대한 별도의 합의가 없다면 소송을 통한 건물 등 시가감정으로 매수 가액을 정할 수 있을 것입니다.

지상권의 기간 및 그 소멸청구, 철거청구 등에 관해 알아봤습니다.

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건물 등 소유자가 지료를 계속해서 미납하고 있다면 토지소유자는 토지를 사용하지도 못하고 수익도 내지 못하는 손해를 입게 될 것입니다.

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지료를 미납하는 건물 등 소유자와 협의 중이거나, 협의가 안되어 소송을 준비 중이라면, 위 내용이 도움이 되기를 바랍니다.