건물 명도소송과 점유이전금지가처분 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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건물 임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 나가지 않거나, 월차임을 여러 번 미납하고 있는 경우,

건물 임대인은 임차인과 적절한 협의가 되지 않는다면, 결국 법적인 절차를 거칠 수밖에 없을 것입니다.

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임차인의 퇴거를 법적으로 강제하는 방법인 명도소송 절차와 함께 필요한 점유이전금지가처분에 관해 알아보겠습니다.

임차인 퇴거를 강제할 수 있는 대표적인 사유는 임대차계약 기간의 만료, 임차인의 월차임 2회 미납(상가는 3회 미납), 건물이 경매로 낙찰된 경우입니다. 기타 개별 약정에서 정한 임대차계약 해지 사유도 명도청구의 근거가 될 수 있습니다.

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다만 임대차기간 만료의 경우에는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 의하여 기간 의제 또는 갱신 규정이 있으므로 주의를 요합니다.

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주택임대차의 경우에는 최초 계약은 임차인을 위해 최단기 2년으로 의제되고, 상가건물 임대차의 경우에는 최단기 1년으로 의제 됩니다. 임차인을 위한 것이므로 임차인은 그보다 짧은 기간의 임대차계약 기간의 유효를 주장할 수 있습니다.

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또한 주택임대차의 경우 임차인에게 1회 한정으로 2년의 갱신요구권, 상가건물 임대차의 경우 전체 임대차기간 10년 이내의 갱신요구권이 있으므로, 각 법에서 정하고 있는 예외사유가 없으면 임차인의 갱신요구권 행사로 임대차기간이 연장될 수 있습니다.

명도소송에서 자주 근거가 되는 사유는 임차인의 월차임 미납입니다.

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주택임대차는 2회분, 상가건물 임대차는 3회분의 월차임이 미납된 경우, 임대인은 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다. 월차임 미납으로 퇴거청구 사유가 발생한 경우에는 임차인의 갱신 요구도 불가능합니다.

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월차임을 계좌이체로 받고 있었다면 그동안 받은 이체내역을 입증자료로 할 수 있습니다.

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이외에 개별 약정에서 계약 해지에 관하여 정하였고, 약정에 따른 해지사유(ex: 임차인의 건물 파손 등 의무위반)가 발생한 경우 임대인은 약정 사실과 약정에서 정한 사유 발생 사실을 입증하면서 임차인의 퇴거를 청구할 수 있습니다.

경매의 경우에는, 경락으로 인해 기존 임차인의 임차권은 소멸합니다. 단, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못한 경우에는 예외입니다.

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예외적인 경우 이외에는 경락으로 기존 임차권이 소멸하므로, 낙찰자는 매각대금을 납입하고 6개월 이내에 법원에 인도명령 신청을 함으로써 임차인의 퇴거를 구할 수 있습니다.

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인도명령 신청이 인용되면 강제집행이 가능하므로, 이때에는 별도의 명소소송이 필요하지 않습니다.

명소소송을 제기하는 경우에는, 점유이전금지 가처분 신청을 같이 하는 것이 보통입니다.

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명도소송은 통상 6개월 전후로 소요되는데, 그 기간 동안 임차인이 집을 나가고 새로운 자가 건물을 점유하게 되는 경우, 임대인은 승소판결을 받고도 집행을 할 수 없는 상황이 됩니다.

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점유이전금지 가처분을 미리 받아놓으면, 위와 같이 건물 점유자가 바뀌더라도, 승계집행문부여를 통해 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 있습니다.

통상 소장이 접수되고 상대방에게 송달되고, 법원에서 기록 검토 후 변론기일을 잡는데 몇 개월이 소요됩니다. 그리고 변론기일이 종결되고 판결문이 나오는데 한두 달 정도 소요됩니다.

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법원에서 구체적인 사정을 검토하여 변론기일을 연장하거나, 일찍 변론기일을 잡거나 할 수 있습니다. 소송에는 여러 가지 변수가 있기 때문에 그 기간을 미리 단정하기는 어렵습니다. 통상 6개월 전후로 소요되지만, 재판에서 통상적이지 않은 경우가 많다는 점을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다.

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상황에 따라서는 상대방에게 점유 기간 동안 월차임 상당의 부당이득금 반환을 추가로 청구할 수 있을 것입니다.

승소 판결이 나오면 송달,확정증명원, 집행문부여신청을 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

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점유이전금지 가처분이 되었고, 현재 점유자가 피고가 아닌 경우에는 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.

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집행신청을 하면 날짜를 정하고 법원 인력이 나와 문을 강제 개문하고, 건물 내 물건 등을 빼내고 창고 등에 보관합니다. 그리고 임차인에게 물건 보관 장소를 통지합니다. 그리고 잠금장치를 변경하고 열쇠를 바꿉니다.

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강제집행 비용과 소송비용은 피고인 임차인이 부담해야 하는데, 임대인이 먼저 소송비용, 강제집행 비용을 법원에 납입한 후 소송 및 강제집행이 완료되고 나서 그 비용을 임차인에게 청구하는 구조입니다.

임차인 퇴거를 위한 명도소송 및 점유이전금지 가처분에 관해서 알아보았습니다.

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임차인 퇴거를 위해 법적인 절차를 거치는 경우에는 위와 같이 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 따라서 먼저 임대인은 임차인에게 소정의 이사비를 주면서 이사 일정을 협의하고, 빠른 결론을 내는 것이 우선적으로 고려될 필요가 있습니다.

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다만 위와 같은 법적인 절차를 협의 전에 미리 숙지해 두는 것이 유리할 수 있습니다. 임차인 퇴거로 고민이 있다면 위 내용을 참고하여 좋은 결과를 이끌어 내시길 바랍니다.