안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
경매로 건물을 낙찰받았으나 건물에 유치권을 주장하는 자가 있다면,
유치권이 실제로 성립하는지, 아니면 허위 유치권을 주장하고 있는 것인지 검토해 볼 필요가 있습니다.
유치권자는 경매 법원에 유치권 신고를 할 수 있고, 하지 않을 수도 있습니다.
유치권 신고가 되어 있다면 매각물건명세서에 유치권 신고 내역이 표시되어 있습니다.
해당 건물에 이해관계있는 자가 허위 유치권을 신고하거나, 혹은 신고하지 않고 있다가 낙찰자에게 유치권을 주장하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우를 대비하기 위해서는 유치권이 성립하는 요건과 그 대응방법을 알아야 할 것입니다.
유치권은 민사유치권, 상사유치권이 있습니다.
건물 유치권에서 자주 발견되는 것은 민사유치권입니다. 민사 유치권의 성립 요건부터 알아보겠습니다.
민법
제320조(유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제321조(유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
타인의 물건 등을 점유한 자는, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때에는, 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있습니다.
이를 건물 경매의 경우에 적용하면, 건물을 공사한 자는 그 건물에 대한 공사대금 채권을 변제기가 지났음에도 변제받지 못했다면 그 건물에 유치권을 행사할 수 있습니다.
여기서 중요한 부분은,
해당 건물을 공사하면서 발생한 공사대금 채권과 같이 점유 물건과 채권 사이에 견련성이 있어야 한다.
해당 채권은 변제기에 있어야 한다.
유치권자는 점유하고 있어야 한다.
입니다.
따라서 채권이 건물과 관련 없는 채권인 경우, 또는 채권의 변제기가 아직 도달하지 않은 경우, 또는 유치권자가 점유하고 있지 않은 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
상사유치권에 관한 상법 조항은 아래와 같습니다.
상법 제58조(상사유치권)
상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
정리하면, 쌍방 당사자가 상인(주식회사 등 법인 포함)인 경우, 그 당사자 간에 상거래로 발생한 채권이 변제기에 있는 때에는,
채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자와의 상거래로 인해 자기가 점유하고 있는 채무자 소유 물건에 유치권을 행사할 수 있습니다.
이를 건물 경매 상황에 적용하면, 두 상인(혹은 회사)가 상거래로써 건물을 거래하면서 일방이 상대방 소유의 해당 건물을 점유하고 있었는데, 그 일방이 동일한 상대방과의 다른 상거래로 인한 채권이 변제기에 있는 경우, 그 일방은 채권을 변제받을 때까지 상대방 소유의 건물에 유치권을 행사할 수 있습니다.
그런데 건물을 상거래로써 하면서 상대방이 점유하고 있는 경우가 빈번한 상황은 아니기 때문에, 건물 경매에서 상사유치권이 문제 되는 경우는 그리 많지 않습니다.
그렇다면, 상사유치권이 발생하는 특수한 상황이 아니라면 민사유치권이 성립하는지를 중점적으로 보아야 할 것입니다.
앞서 본 것과 같이 유치권을 주장하는 자의 채권이 건물과 관련 없는 채권인 경우, 또는 채권의 변제기가 아직 도달하지 않은 경우, 또는 유치권자가 점유하고 있지 않은 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
그리고 경매개시결정 등의 압류 후에는 유치권이 발생하지 않습니다.
민사집행법
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
제92조(제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
따라서 부동산 등기부에 경매개시결정 등기가 된 후에 성립한 유치권으로는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
그렇기 때문에 낙찰자는 경매개시결정 일자를 기준으로, 그전에 유치권이 성립되었는지를 검토해야 합니다.
유치권자가 주장하는 공사대금 채권이 허위 채권인 경우에는 당연히 유치권이 성립하지 않습니다.
공사대금 채권이 경매개시결정 전에 아직 변제기에 도달하지 않았다면 유치권자는 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없습니다.
유치권자가 경매개시결정 전에 점유하지 않고 있었다면, 역시 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없습니다.
위 3가지 사유가 있는지 입증할 수 있는 자료를 확보하고, 유치권이 존재하지 않는다고 주장함으로써 유치권자에게 대항할 수 있을 것입니다.
다음으로 유치권의 부존재를 주장하는 방법입니다.
매각 대금 납부일로부터 6개월이 경과하지 않았다면, 점유자를 상대로 인도명령 신청을 하면서 유치권의 부존재를 소명하면서 유치권자에게 대항할 수 있습니다.
6개월이 경과하였다면, 유치권자를 상대로 민사소송인 건물인도 청구 소송을 통해 유치권 부존재를 주장함으로써 유치권자에게 대항할 수 있습니다.
인도명령은 비교적 간소한 절차이므로 빠르게 진행됩니다. 만약 인도명령 신청을 할 수 있는 위 6개월의 기간을 놓쳤거나, 인도명령 신청이 기각된 경우에는, 민사소송을 통해 유치권의 부존재를 주장해야 합니다. 민사소송으로는 최소 6월이 소요됩니다.
경매 낙찰자가 유치권자의 주장에 대응할 방법들이었습니다.
경매로 건물을 낙찰받았는데, 해당 건물에 유치권을 주장하는 자가 있다면, 위 내용들이 도움이 되기를 바랍니다.
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