공유물 관리행위와 공유자간의 임대차

Question

공유자 A,B,C,D,E 공유하던 부동산을 A와 B 가 상가 임대차계약을 맺고 B가 독점적으로 사용하고 있었습니다.(A와 B의 지분과 지분의 합은 과반수를 넘지 않음) 시간이 흘러 계약기간은 끝났으나 임차인 B의 공유물 사용은 계속 되고 있는 상황에서,  C,D,E 가 서로 간의 합의에 의해 제 3자에게 임대차를 주고자 하는데 가능할까요? A, B 사이의 임대차 계약의 유효 여부와 과반수의 지분을 갖는 공유자들이 부동산을 명도받을수 있는지가 궁금합니다.
추가로 , 만약 위의 임대차가 A,B,C(과반수 이상임) 간의 합의하에 이루어졌고, 후에 C,D,E 간의 합의로 부동산을 달리 이용하고자 한다면 결과가 달라지나요.

황보민 변호사 · Answer

공유물은 민법상 관리행위는 지분의 과반수로 결정합니다.

즉 A와B가 한 임대차계약은 관리권한이 없는 자가 임대차계약을 맺은 것으로 보입니다.
이에 따라 C,D,E 세사람이 과반지분권이 넘는다면, 세사람이 공동으로 B에게 관리권한이 없이 임대차계약을 맺은 것이므로 이에 대하여 명도소송을 제기하셔야 할 것 같습니다.

명도소송을 제기하여 명도받은 뒤 이를 C,D,E 세사람이 과반지분권을 근거로 타인에게 임대하는 것은 관리방법으로서 가능합니다.
(단 임대차계약에 따른 임대 수익 중 지분비율에 따라 A와 B에게 지급해야 합니다)

연락주시면 구체적인 상담을 해드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

제3자에게 임대를 주기 위해서는 목적물에 대한 명도가 이루어져야 하는데, 명도가 불가능하다면 기재하신 방법 보다는 공유물분할청구소송절차를 통하여 해결하시는 것이 더 효과적인 방법이 될 수 있을 것으로 보입니다. 단독 사용인인 B가 월차임지급을 연체하고 있다면 거기에 더하여 부당이득반환청구소송을 가미해야 할 것 같습니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 19년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.