안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
건물과 토지의 소유자가 동일했다가 어떠한 법률행위로 인해 달라지게 되는 경우, 우리 법은 건물의 현 상태를 보존하자는 취지에서 건물소유자에게 토지사용에 관한 권리를 인정해 줍니다. 이를 법정지상권이라고 합니다.
건물에 법정지상권이 발생하는 경우, 토지소유자는 건물철거 청구를 할 수 없습니다. 건물소유자로부터 토지사용료만 받을 수 있습니다.
이와 같은 법정지상권은 토지사용자의 권리를 크게 제한하기 때문에, 법정지상권이 성립하는지 여부는 부동산 소유자의 권리와 재산에 큰 영향을 미치기 마련입니다.
그런데 그것이 성립하는지를 알아보는 것이 간단하지 않을 때가 있습니다. 따라서 이에 관한 법을 정확히 아는 것이 중요합니다.
먼저 법에서 정하는 법정지상권을 보고, 이를 구별하기 어려운 상황에 관해 살펴보겠습니다.
법정지상권은 민법에서 정하고 있는 것과, 대법원 판례가 관습상 인정하고 있는 것이 있습니다.
먼저 법정지상권에 관한 민법의 규정은 아래와 같습니다.
민법
제305조(건물의 전세권과 법정지상권)
① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
제366조(법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
민법 제305조에 의하면, 토지와 건물의 소유자가 동일한 때, 건물에 전세권을 설정한 경우, 이후 토지의 소유권을 매매, 증여 등으로 승계한 자(특별승계인)는 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
따라서 토지의 특별승계인은 전세권자로부터 지료만 받을 수 있고, 전세권자 아닌 제3자에게 토지를 임대하거나 지상권, 전세권 설정을 하지 못합니다. 물론 건물철거 청구도 불가능합니다.
민법 제366조는 경매 시 법정지상권이 발생하는 경우로, 토지와 건물이 동일인 소유였는데, 둘 중 하나 또는 둘 다 저당권으로 경매가 진행되어, 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
따라서 토지소유자는 건물소유자로부터 지료만 받을 수 있고, 건물철거 청구는 불가능합니다.
그리고 대법원 판례가 인정하는 법정지상권은, 토지와 건물의 소유자가 동일한데, 이후 토지 또는 건물의 매매, 증여 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 성립합니다.
매매, 증여 등으로 소유자가 달라진 경우에도 토지소유자의 건물 철거 권한을 제한함으로써 건물의 현 상태를 보존한다는 취지가 있습니다.
토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 건물 또는 토지가 매각 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.
대법원 1966. 2. 22. 선고 65다2223 판결
관습법상 법정지상권은 발생 예외가 있는데, 매매 또는 증여 당사자 간에 철거유보 약정을 한 경우에는 그 약정이 우선하므로 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다.
건물과 토지의 등기부등본을 확인했을 때, 건물와 토지의 소유자가 동일인이었다가 어떠한 법률행위로 인해 달라지게 된 경우라면 쉽게 법정지상권의 성립을 발견할 수 있습니다.
그런데 처음엔 토지와 건물의 소유자가 달랐으나, 이후 어떤 기간에 잠깐 소유자가 동일하게 된 경우에는, 각 등기부등본 갑구에서 소유권등기의 경료, 말소 시기를 자세히 살펴봐야 합니다.
또한 미등기 건물이라고 하더라도, 기둥, 지붕이 갖추어져 건물로서의 외관이 형성되어 있다면, 그 건물에 대한 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 미등기건물은 부동산등기부등본에 나타나지 않기 때문에 주의해야 하는 부분입니다.
따라서 토지를 취득하려고 하는 자는 미등기 건물이 있는지 현장 답사가 필요할 수 있고, 토지 경매 낙찰을 하는 경우에는 경매물건명세서를 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.
그런데 미등기 건물의 양수인은 그에 대한 소유권이전등기를 하지 않는 한 소유권을 취득할 수 없으므로(원시취득이 아닌 승계취득은 등기해야만 소유권 취득), 타인 토지 위에 건물을 건축한 자와 그 토지 소유자로부터 한꺼번에 미등기건물와과 토지를 양수한 자가, 이후 토지만 다시 타에 매도하였다면(또는 경락되었다면), 건물과 토지가 동일인 소유였던 적이 없으므로, 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립하지 않습니다.
다시 말하면, 건물 신축 당시부터 건물 소유자와 토지 소유자가 달랐던 상황에서, 건물이 등기 되기 전에 건물과 토지를 한꺼번에 양수한 자가 있는데, 그 양수한 자가 건물이 등기 되기 전에 토지를 타에 매도하거나, 그 토지가 경락된 경우에는, 한번도 토지와 건물이 동일인 소유인 적이 없었기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다.
위에서 마지막 사례의 경우에는 신축 미등기 건물이 토지 소유자의 철거청구에 따라 철거될 수 있습니다. 토지 소유자가 신축 건물을 그대로 사용하지 않고 철거하는 데에는 여러 가지 이해관계가 섞여 있을 수 있습니다.
이처럼 법정지상권의 성립 여부에 따라 토지소유자가 건물 철거청구를 할 수 있는지가 달라지므로, 부동산 소유자의 권리와 재산에 큰 영향을 미치는 부분입니다.
법정지상권에 관해서 문제가 되거나 의문이 있다면, 위 내용이 도움이 되기를 바랍니다.
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