건물 입주자 상대 명도 청구, 인도 청구 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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건물 입주자를 상대로 명도소송을 해야 하는 경우란, 건물의 소유자가 권원 없이 건물을 점유하고 있는 자를 상대로 퇴거 청구를 할 때, 토지의 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물철거 청구를 하면서 동시에 입주자를 상대로 퇴거청구를 할 때 등이 있습니다.

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재건축 조합에서 현금청산자를 상대로 명도청구를 하는 경우가 있고, 경매로 낙찰받은 토지 및 건물에 대해 낙찰자가 기존 입주자를 상대로 명도청구를 하는 경우가 있습니다.

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이 중에서 일상에서 자주 발생하는, 경매 낙찰자가 기존 입주자를 상대로 명도 청구하는 경우에 관해 알아보겠습니다.

경매에서 건물 및 토지를 낙찰받은 자는 잔금을 납입할 때 소유권을 취득합니다.

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건물 및 토지의 소유자는 원칙적으로 소유물을 자유롭게 사용할 수 있습니다. 기존 임차인을 상대로 임료를 받을 수 있고, 그렇지 않고 퇴거청구를 하여 새로운 임차인을 들일 수 있으며, 아니면 건물 리모델링, 혹은 철거 후 신축을 하여 새로운 사업을 할 수도 있습니다.

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기존 임차인으로부터 임대료를 받기 위해서는 그와 새로운 임대차계약을 체결하면 됩니다. 하지만 새로운 임차인을 들이거나, 건물을 리모델링 등을 하기 위해서는 기존 입주자가 퇴거해야 합니다.

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그런데 기존 입주자는 그곳이 삶의 터전이었기 때문에, 강제로 이사를 보내는 것이 그리 간단한 일은 아닙니다. 법원에서도 실무상 기존 입주자의 이사기간을 넉넉히 인정해 주는 편입니다.

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따라서 기존 입주자를 이사 보내는 데에는 법적인 근거를 통해 명도청구하는 것도 필요하지만, 그전에 입주자와의 적절한 협의를 통해 조기에 이사 보내는 것이 좋을 것입니다.

경매를 통해 낙찰을 받은 자는 인도명령신청을 해놓고, 입주자와 협의를 할 필요가 있습니다. 인도명령신청을 해도 법원에서 배당이 끝날 때까지 입주자에게 이사할 기간을 주는 것이 보통이기 때문입니다.

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먼저 인도명령신청을 해놓으면, 시간을 끄는 입주자를 상대로 좋은 협상의 도구가 될 것입니다. 결국 협상이 되지 않으면 법원을 통해 강제집행을 해야 하는데, 이때 입주자는 낙찰자에게 이사비를 요구할 수 없고, 강제집행 비용도 입주자가 부담하게 됩니다. 즉 시간을 끄는 입주자 본인에게 가장 최악의 상황이라고 할 수 있습니다.

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따라서 이를 토대로 상대방에게 상황을 알리면서, 소정의 이사비를 지급하기로 하고 조기에 이사하도록 해볼 수 있습니다.

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만약 거친 입주자를 만났다면, 상황에 따라 협박 등으로 고소할 여지가 있으니 이 또한 적절한 협상의 도구로 사용할 수 있을 것입니다.

조합이 현금청산자를 상대로 인도청구를 하는 경우에는, 현금청산자가 부동산 청산금액에 불만을 나타내면서 상황이 악화될 수 있지만,

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경매 낙찰자와 입주자 사이에는 현금 청산이라는 직접적인 이해관계가 있지는 않으므로, 비교적 수월하다고 볼 수 있습니다. 소정의 이사비로 상황을 조기에 종결시키는 것이 가장 합리적이라고 볼 수 있습니다.

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경매 낙찰 후 입주자 이사가 문제가 되는 경우, 위 내용들이 도움이 되기를 바랍니다.