안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
부동산은 그 등기를 통해 권리변동 내역을 파악할 수 있습니다.
원인무효인 등기도 그것을 말소하지 않으면, 이를 모르는 제3자는 등기된 대로 알 수 밖에 없으므로, 등기말소 절차는 반드시 필요하다고 볼 수 있습니다.
이하에서는 원인무효의 등기에 해당하는 경우, 원인무효의 등기를 말소하기 위해 필요한 절차에 관하여 알아보겠습니다.
부동산 등기가 원인무효 되는 예를 정리해 보면 아래와 같습니다.
부동산매매계약, 증여계약에 따른 소유권이전등기가 마쳐졌으나, 해당 매매계약, 증여계약이 무효 또는 취소되는 경우
조건부 매매, 조건부 증여계약에 따라 가등기가 마쳐졌으나, 해당 조건이 불성취 된 경우
상속에 따라 등기가 마쳐졌으나, 유언 또는 상속재산분할협의가 무효 또는 취소되는 경우
부동산실명법에 위반한 명의신탁약정에 따라 등기된 경우
부동산 취득시효 완성에 따른 진정한 소유자 아닌 자의 등기 및 그에 따른 이전등기
대여금채권에 따라 근저당권 등기가 설정된 후, 채권이 전부 변제된 경우, 또는 채권이 시효로 소멸한 경우
부동산거래계약이 법률에 위반되어 무효가 되는 경우
사해행위취소로 원상회복 하는 경우
등등.
위와 같은 등기의 원인무효 사유가 발생한 경우에는 양 당사자 간에 부동산 등기 말소 절차를 거쳐야 합니다.
부동산 등기를 설정한 것과 같은 방식으로 말소대상 등기 명의자의 말소등기 의무, 상대방의 말소등기 권리에 따라 법원 등기과에 등기신청을 하면 됩니다.
그런데 만약 등기의 원인무효 여부에 대해 상호 간에 의견차이가 있는 경우에는, 소송을 통해 말소여부를 가려내야 합니다.
위 각 등기 원인무효 사유에 대해서 양 당사자에게 이견이 없으면 직접 말소등기를 신청하면 되지만, 사안이 복잡하고, 양 당사자 사이에 이해관계가 대립되는 경우에는 등기가 원인무효라는 것이 분명하게 드러나지 않는 경우도 많습니다.
이때 필요한 것이 등기말소청구 소송입니다.
등기말소청구는 그 취지는 등기의 말소를 구하는 것이나, 재판에서는 등기의 원인무효 사유에 대해 치열한 다툼이 발생합니다.
위 원인무효 사유의 예에서,
부동산매매계약이 취소되었는지 여부에 대해서 상호 간 다툼이 있을 수 있고,
조건부 계약에서 조건이 성취되었는지에 대해서 다툼이 있을 수 있으며,
유언 또는 상속재산분할협의의 효력에 대해 다툼이 있을 수 있고,
부동산실명법에 위반한 명의신탁 등기인지 여부에 대해 다툴 수 있고,
부동산 취득시효 완성 여부에 대해 다툴 수 있고,
피담보채권이 전부 변제되었는지, 시효로 소멸하였는지 다툼이 있을 수 있고,
부동산거래계약이 법률위반으로 무효인지 여부에 대해 다툴 수 있고,
사해행위취소 해당 여부에 대해 다툴 수 있습니다.
따라서 실제 재판에서는 각 원인무효 사유에 관한 법리와 그에 따른 사실관계 및 증거가 필요합니다.
부동산은 등기에 의한 공시를 중요시하고 있습니다. 원인무효인 등기가 말소되어야 이를 토대로 정확한 권리변동이 가능할 것입니다.
위와 같은 등기의 원인무효 사유가 발생하였고, 원인무효 여부에 대해 다툼이 있거나 예상된다면, 부동산등기말소청구 소송을 고려해 보시기 바랍니다.
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