안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
매매계약에서 매도인은 매매 물건에 관한 정보를 잘 알고 있는 반면에, 매수인은 그 정보를 자세히 알기 어렵습니다.
매수인이 그러한 사실을 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 정도의 정보는 매도인이 매매계약을 체결할 때 매수인에게 알려줄 의무가 있지만, 그렇지 않은 경우 매수인은 매도인이 임의로 제공하는 정보에 기댈 수밖에 없을 것입니다.
그런데 매수 후 알고 보니 매매 물건의 권리 또는 기능에 결함이 있는 것이 드러났다면, 매수인은 값을 지불하고도 피해를 보는 상황이 발생합니다.
이에 민법은 매도인의 담보책임을 규정함으로써 매수인의 예상치 못한 손해를 일부 보전하도록 하고 있습니다.
매도인의 담보책임의 종류는 아래와 같습니다.
매매의 목적인 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임
매매목적물의 수량부족 또는 일부멸실의 경우의 담보책임
매매목적물에 하자가 있는 경우의 담보책임
매매의 목적인 권리의 지상권, 저당권, 전세권의 제한이 있는 경우의 담보책임
매매목적물인 채권의 채무자가 무자력인 경우의 담보책임
경매에서의 담보책임
매도인의 담보책임은 매도인의 귀책사유를 요하지 않는다는 점에서 채무불이행 책임과 구별됩니다.
매도인의 채무불이행 책임과 담보책임은 그 성립요건이 상이하므로 별개로 성립 여부를 살펴보아야 하고, 두 요건을 모두 충족하는 경우에는 경합할 수 있습니다.
이하에서는 매도인의 담보책임의 종류 중 자주 문제 되는 위 1. 2. 3.항 담보책임의 성립요건과 그 효과에 관하여 살펴보겠습니다.
매매의 목적인 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임
민법
제569조(타인의 권리의 매매)
매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
제570조(동전-매도인의 담보책임)
전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
제571조(동전-선의의 매도인의 담보책임)
① 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
② 전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.
매매의 목적인 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임은, 매매의 목적인 재산권 전부가 타인에게 속하고, 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에 성립합니다.
여기서 소유권의 이전불능의 정도는 사회통념상 매수인에게 해체권을 행사시키거나 손해배상을 구하게 하는 것이 형평에 타당하다고 인정되는 정도이어야 하고, 반드시 객관적 불능에 한하는 것은 아닙니다.
민법 제570조는 타인의 권리매매에 있어서 매수인보호를 위한 규정으로 여기의 이른바 소유권의 이전불능은 채무불이행에 있어서와 같은 정도로 엄격하게 해석할 필요는 없고 사회통념상 매수인에게 해제권을 행사시키거나 손해배상을 구하게 하는 것이 형평에 타당하다고 인정되는 정도의 이행장애가 있으면 족하고 반드시 객관적 불능에 한하는 엄격한 개념은 아니다.
대법원 1982. 12. 28. 선고 80다2750 판결
한편, 매도인이 제3자와 매매목적물에 대한 소유권 귀속에 다툼이 있는 경우에는 제3자가 진정한 소유자라는 것을 확정하는 판결이 있는 때에 소유권 이전이 불가능하게 되었다고 봅니다.
부동산을 매수하고 소유권이전등기까지 넘겨받았지만 진정한 소유자가 제기한 등기말소청구소송에서 매도인과 매수인 앞으로 된 소유권이전등기의 말소를 명한 판결이 확정됨으로써 매도인의 소유권이전의무가 이행불능된 경우, 그 손해배상액 산정의 기준시점은 위 판결이 확정된 때이다.
대법원 1993. 4. 9. 선고 92다25946 판결
다만, 오로지 매수인에게 책임 있는 사유로 소유권을 취득하지 못한 경우에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다.
타인의 권리매매에 있어 매도인의 목적물을 매수인에게 이전할 수 없게 된 것이 오직 매수인의 귀책사유에 기인한 경우에는 매도인은 민법 제569조 하자담보책임을 지지 않는다.
대법원 1979. 6. 26. 선고 79다564 판결
권리 전부를 이전하지 못하는 경우의 담보책임이 성립하면 매수인은 매매계약을 해제할 수 있습니다.
선의의 매수인은 매매계약의 해제와 더불어 손해의 배상도 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상의 범위는 이행불능 당시의 목적물의 시가와 매매대금의 차액입니다.
매수인의 계약해제권은 행사기간에 제한이 없고, 손해배상청구권은 10년의 소멸시효가 있습니다.
악의의 매수인은 담보책임으로서는 손해배상을 청구할 수 없으나, 이행불능이 매도인의 귀책사유에 의한 것이라면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
한편, 선의의 매도인은 매수인이 입은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인이 악의였다면 손해를 배상하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.
매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임은, 매매의 목적인 재산권의 일부가 타인에게 속하고, 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에 성립합니다.
권리의 전부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임과 구별되는 점은 매수인에게 대금감액청구권이 인정된다는 점입니다.
매수인은 선·악의에 상관없이 부족 부분에 상당하는 대금의 감액을 청구할 수 있고, 이에 더불어 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 이때의 손해배상은 이행이익 상당액(즉, 이전불능 당시 시가와 매매대금의 차액)입니다.
만약 이행이 가능한 부분만으로는 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약의 전부를 해제할 수 있습니다.
위와 같은 권리는 매수인이 선의인 경우 그 사실을 안 때부터 1년, 악의인 경우 계약을 체결한 날부터 1년 이내에 행사할 수 있습니다.
2. 매매목적물의 수량부족 또는 일부멸실의 경우의 담보책임
민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임)
전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.
제573조(전조의 권리행사의 기간)
전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
수량부족의 경우의 담보책임은, 당사자가 수량을 지정하여 매매하였는데 목적물의 수량이 부족한 경우에 성립합니다.
수량을 지정한 매매란 당사자가 특정물의 일정한 수량을 확보하기 위해 면적, 용량, 중량, 척도 등을 계약 내용에 표시하고 그 수량을 기초로 대금을 정한 매매를 의미합니다.
예를 들어 부동산매매에서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하였고, 나아가 면적을 가격 결정의 중요한 요소로 한 경우에는 수량을 지정한 매매에 해당하여 민법 제574조가 적용됩니다.
부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조에 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당한다.
대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결
반면에 목적물이 일정한 수량을 가진다는 것이 계약에 명시되었다고 하더라도, 그것이 특정물의 표시방법에 지나지 않고 이를 기준으로 대금이 정해진 것이 아니라면 수량을 지정한 매매에 해당하지 않습니다.
민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.
대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결
수량부족에 의한 담보책임의 경우에도 매수인은 선·악의에 상관없이 부족부분에 상당하는 대금의 감액을 청구할 수 있고, 이에 더불어 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 이때의 손해배상은 이행이익 상당액(즉, 이전불능 당시 시가와 매매대금의 차액)입니다.
만약 이행이 가능한 부분만으로는 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약의 전부를 해제할 수 있습니다.
위와 같은 권리는 매수인이 선의인 경우 그 사실을 안 때부터 1년, 악의인 경우 계약을 체결한 날부터 1년 이내에 행사할 수 있습니다.
3. 매매목적물에 하자가 있는 경우의 담보책임
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
매매목적물에 하자가 있는 경우에도 매도인에게 담보책임이 인정됩니다.
목적물에 하자가 있는 경우란, 거래관념 등에 비추어 일반적으로 그 종류의 물건이 통상 지녀야 할 품질, 성능, 안전성 등을 갖추지 못하여 물건의 가치가 일정한 기준에 미달하는 경우를 의미합니다.
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.
대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결
그리고 매도인이 견본 또는 광고로 매매목적물의 품질을 보증한 경우에는 통상의 표준이 아닌 보증한 기준에 따라 하자의 유무가 결정됩니다.
매도인이 매수인에게 기계를 공급하면서 당해 기계의 카탈로그와 검사성적서를 제시하였다면, 매도인은 그 기계가 카탈로그와 검사성적서에 기재된 바와 같은 정도의 품질과 성능을 갖춘 제품이라는 점을 보증하였다고 할 것이므로, 매도인이 공급한 기계가 매도인이 카탈로그와 검사성적서에 의하여 보증한 일정한 품질과 성능을 갖추지 못한 경우에는 그 기계에 하자가 있다고 보아야 한다.
대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다30554,30561 판결
하자가 존재하는지는 계약성립시를 기준으로 판단합니다.
그리고 토지에 건축허가를 받을 수 없는 경우 등 법률상의 장애가 있는 경우에도 대법원 판례는 물건의 하자로 봅니다.
매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.
대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결
한편, 매도인은 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 알 수 있었다는 사실을 입증하여 매도인의 담보책임을 면할 수 있습니다.
매매목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그리고 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제할 수 있습니다.
위 권리들은 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다. 그런데 반드시 위 권리들을 6개월 이내에 소로써 청구해야 하는 것은 아니고, 하자가 있다는 것을 통지하고 계약의 해제 또는 하자의 보수 또는 손해배상을 청구한 것으로 충분합니다.
그리고 만약 매매목적물이 특정물이 아닌 종류물인 경우, 매수인은 계약의 해제나 손해배상 대신 그에 갈음하여 하자 없는 물건을 달라고 청구할 수 있습니다. 이를 완전물급부청구권이라고 하는데, 위 청구권도 6개월 이내에 행사되어야 합니다.
민법
제581조(종류매매와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
매도인의 담보책임에 관한 민법 규정은 임의규정이므로 계약 당사자 간에 다르게 약정할 수 있습니다. 다만, 민법 제584조에 따라 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다.
제584조(담보책임면제의 특약)
매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.
매매계약에서의 매도인의 담보책임은 공평의 원리에 따라 매수인을 보호하기 위한 제도입니다.
매매계약 후 매매목적물에 흠결이 있어 손해를 보게 된 상황이라면 매도인의 담보책임을 검토해 보시기 바랍니다.
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