부동산등기의 권리추정력

정현영 변호사

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

우리 민법은 부동산의 물권변동은 등기로 한다고 규정하고 있습니다.

민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

이는 물권의 존재 및 변동을 외부에서 쉽게 확인할 수 있도록 함으로써 거래의 안전을 도모하기 위한 것입니다.

거래의 안전을 도모하는 부동산 물권변동의 특성에 따라 부동산 등기에는 권리변동의 효력과 추정력이 있습니다. 즉, 부동산은 등기에 의하여서만 권리 내용이 변경되고, 부동산 등기의 존재만으로 권리관계의 존재가 추정됩니다.

부동산의 권리변동은 등기해야 발생한다는 것은 위 민법 규정에 의하여 당연하다고 할 수 있습니다. 그런데 등기의 존재만으로 권리관계의 존재가 추정된다는 것은 구체적으로 어떤 것을 의미하는지 다소 모호할 것입니다.

따라서 이하에서는 등기의 추정력의 효과, 범위 등에 관하여 살펴보겠습니다.

등기의 추정력이란, 부동산 등기가 존재하는 사실로부터 등기된 대로 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력입니다. 권리관계가 존재하는 것으로 추정되면 그 추정을 번복하려는 자가 입증책임을 집니다.

입증책임을 진다는 것은 재판에서 입증을 다하지 못하면 주장을 인정받을 수 없다는 의미입니다. 따라서 등기가 원인무효라는 이유로 등기의 말소를 청구하는 자는 그 등기가 원인무효임을 입증하지 못하면 등기를 말소시킬 수 없습니다.

등기의 추정력에 관한 민법의 규정은 없고, 이것은 오래전부터 대법원 판례에서 인정된 것입니다. 대법원 판례는 부동산 등기가 있으면 등기된 권리의 변동은 유효하게 성립되었다는 추정을 받게 되므로 등기된 권리관계의 부존재를 주장하는 자가 이를 입증해야 한다고 하였습니다.

부동산에 관하여 등기부상 소유권이전등기가 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게되고 그 절차원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이다.
대법원 1957. 10. 21. 선고 4290민상251,252 판결

부동산 등기가 존재하면 등기 절차와 등기 기재사항이 적법한 것으로 추정됩니다.

따라서 일단 등기가 경료되었다면 그 등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정되는데, 예를 들어 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여한 행위가 이해상반행위에 해당하더라도 일단 친권자에게 이전등기가 경료되었다면 그 등기는 적법한 절차를 거친 것으로 추정됩니다.

그리고 대법원 판례에 따르면, 대리인에 의하여 부동산 처분행위가 있었고 그에 따라 등기가 되었다면 대리인에게 적법한 대리권이 있었다는 것도 추정됩니다. 따라서 등기의 무효를 주장하는 자는 처분행위를 한 제3자가 등기서류를 위조하였다는 것을 증명하여야 합니다.

전등기명의인의 직접적인 처분행위에 의한 것이 아니라 제3자가 그 처분행위에 개입된 경우 현등기명의인이 그 제3자가 전등기명의인의 대리인이라고 주장하더라도 현등기명의인의 등기가 적법히 이루어진 것으로 추정되므로 그 등기가 원인무효임을 이유로 말소를 청구하는 전등기명의인으로서는 그 반대사실 즉, 그 제3자에게 전등기명의인을 대리할 권한이 없었다든지, 또는 그 제3자가 전등기명의인의 등기서류를 위조하였다는 등의 무효사실에 대한 입증책임을 진다.
대법원 1993. 10. 12. 선고 93다18914 판결

등기의 추정력은 등기 명의인뿐 아니라 제3자 등 모든 사람에 대하여 미칩니다.

따라서 소유권이전등기의 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라 전 등기명의자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다.

부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우, 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라 그 전의 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장·입증하여야 한다.
대법원 2013. 1. 10. 선고 2010다75044,75051 판결

소유권이전등기의 추정력이 깨지는 경우는,

전 소유자 사망 후 그 명의 등기가 마쳐진 경우
전 소유명의자가 허무인인 경우
등기명의자가 매수인이 아닌 것이 증명된 경우
등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것이 증명된 경우
전 소유자 아닌 자의 행위로 등기되었음이 증명된 경우
등기의 기재 자체가 부실등기임이 명백한 경우

입니다.

소유권보존등기의 경우에는 아래와 같은 사유가 있는 경우 추정력이 깨집니다.

신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득하므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 신축한 것이 아니라면 그 소유권보존등기의 권리추정력은 깨지고, 등기명의자 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 증명해야 합니다.

신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것이므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 이를 신축한 것이 아니라면 그 등기의 권리 추정력은 깨어지고, 등기 명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 입증하여야 한다.
대법원 1996. 7. 30. 선고 95다30734 판결

그리고 토지조사부에 소유자로 등재된 자는 토지의 소유자로 사정받고 그 사정이 확정된 것으로 추정되므로, 소유권보존등기의 추정력은 그 명의인 아닌 자가 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면 깨집니다.

토지에 관한 소유권보존등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우에는 깨어지고 등기명의인이 구체적으로 그 승계취득 사실을 주장·입증하지 못하는 한 그 등기는 원인무효이다.
대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결

이상 부동산 등기의 추정력에 관하여 살펴보았습니다.

부동산 물권변동은 등기에 의하므로 일단 등기가 되었다면 적법한 원인과 절차로 등기되었다는 것이 추정됩니다. 따라서 재판에서 등기의 무효를 주장하는 자가 적법하지 않은 원인 또는 절차로 등기되었다는 사실을 입증하여야 합니다.

부동산 등기서류가 위조되었다는 것 등을 입증하는 것은 쉬운 문제가 아니기 때문에 그만큼 등기의 추정력은 유의미하다고 볼 수 있습니다.

법률사무소 희성

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