안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.
사업의 편의상, 혹은 다른 이유로 인해 부동산의 명의를 빌려서 등기하는 경우가 있습니다.
이를 부동산 명의신탁이라고 하는데, 대법원 판례에 의하면 "당사자간의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것"이라고 정의됩니다.
부동산 등기 명의신탁의 유형으로는 "양자간 명의신탁(명의신탁자 소유 부동산을 명의수탁자 명의로 등기하기로 상호 합의한 경우)", "3자간 명의신탁(명의신탁자가 부동산을 매수하면서 매도인과 명의수탁자 명의로 등기하기로 합의한 경우)", "계약명의신탁(명의신탁자와 명의신탁약정을 한 명의수탁자가 부동산 매도인과 명의수탁자 명의로 등기하기로 합의한 경우)"이 있습니다.
그런데 현행법은 부동산 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기의 효력을 무효로 하고 있습니다.
부동산 명의신탁이 조세를 포탈하거나 토지에 관한 각종 공법적 규제를 피하기 위하여 이용되는 등 폐해가 발생하자, 1995년에 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라 합니다)이 제정되었습니다.
부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정이란 "부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하기로 하는 약정"을 말합니다.
다만 부동산실명법은 양도담보나 가등기담보, 상호명의신탁, 신탁등기, 종중 및 배우자 사이의 명의신탁은 허용하고 있습니다.
부동산실명법 제3조 제1항은 목적 여하를 불문하고 명의신탁을 전면적으로 금지합니다. 이러한 실권리자명의 등기의무를 위반한 경우에 과징금, 강제이행금 및 벌칙이 부과됩니다.
부동산실명법
제3조(실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.
제5조(과징금)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(실채무자)
제6조(이행강제금)
① 제5조제1항제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.
제7조(벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6>
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6>
그리고 부동산실명법 제4조는 제1항에서 명의신탁약정의 무효를 규정하고, 제2항에서 명의신탁등기의 무효를 규정합니다. 단, 명의신탁약정 및 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항할 수 없습니다.
제4조(명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
따라서 "양자간 명의신탁"에서 명의수탁자 명의 등기는 무효이므로, 명의신탁자가 부동산의 소유권을 보유합니다.
단, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하고 제3자가 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 부동산을 유효하게 취득하는 경우에, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 또는 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다.
그리고 "3자간 명의신탁"에서 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로, 부동산의 소유권은 전 소유자에게 그대로 남게 됩니다.
그런데 전 소유자와 명의신탁자 사이에 이루어진 부동산 취득의 원인계약은 유효하므로, 전 소유자는 명의신탁자에 대하여 소유권이전등기의무를 부담하고, 따라서 명의신탁자는 전 소유자를 대위하여 명의수탁자를 상대로 무효인 그 명의 등기의 말소를 구하고 아울러 전 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.
부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁 약정과 그에 의한 등기가 무효로 되면 명의신탁 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 위 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 위 매매계약에 기한 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 구할 수 있다.
대법원 1999. 9. 17. 선고 99다21738 판결
한편 명의수탁자가 명의신탁부동산을 제3자에게 양도하고 제3자가 동법 제4조 제3항에 따라 유효하게 소유권을 취득하는 경우에, 전 소유자의 명의신탁자에 대한 재산권이전의무가 전 소유자에게 책임 없는 사유로 인하여 불능으로 되었으므로, 명의신탁자는 전 소유자에 대하여 이미 지급된 매매대금의 반환을 구할 수 없습니다.
명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 매각처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 되는바, 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동을 무효로 하는 부동산실권리자명의등기에관한법률이 시행되기 이전에 매도인이 명의신탁자의 요구에 따라 명의수탁자 앞으로 등기명의를 이전하여 주었다면, 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려우므로, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 같은 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니하고, 따라서 매도인으로서는 명의수탁자가 신탁부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 명의수탁자로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 명의신탁자에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있고, 한편 명의신탁자의 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 매도인으로서는 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없다.
대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결
그리고 "계약 명의신탁"의 경우에는 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자의 계약상대방인 전 소유자가 계약명의신탁약정이 있었음을 알았는지 여부에 따라 등기의 효력이 달라집니다.
명의신탁약정의 존재에 대하여 전 소유자가 알았는지는 "부동산 매매계약체결시"를 기준으로 판단합니다.
전 소유자가 선의인 경우, 명의수탁자는 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득합니다. 이때 명의신탁자는 전 소유자에 대하여 아무런 청구도 하지 못하지만, 명의수탁자를 상대로 부당이득으로서 매매대금의 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.
반면 계약상대방이 명의신탁약정에 대하여 악의인 경우, 명의수탁자 명의 등기는 효력을 상실하여 부동산의 소유권은 전 소유자에게 복귀합니다. 따라서 전 소유자는 명의수탁자에게 등기의 말소를 청구할 수 있고, 명의수탁자는 전 소유자에게 급부한 것의 반환을 구할 수 있지만, 명의신탁자는 전 소유자 또는 명의수탁자에 대하여 이전등기를 청구할 수 없습니다.
한편, 대법원 판례는 경매절차에서의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알고 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로 경매가 무효가 되는 것은 아니라고 보고 있습니다.
경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없기 때문이다.
대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다69197 판결
명의신탁약정과 그에 따른 등기는 "제3자"에게 대항하지 못합니다. 제3자의 선·악의는 불문합니다.
대법원판례는 제3자에 관하여 명의신탁약정의 당사자나 포괄승계인이 아닌 자로서 "명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 자"라고 하였습니다.
그 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효로 되나, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하는바, 여기서의 ‘제3자’라 함은, 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자를 말하고, 여기에는 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 압류 또는 가압류채권자도 포함되며, 제3자의 선의·악의를 묻지 않는다.
대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다36022 판결
따라서 예를들어 명의수탁자 명의 주택의 임차인, 명의수탁자로부터 부동산을 매수한 매수인은 위 제3자에 해당합니다.
이상 부동산 명의신탁에 관하여 알아보았습니다. 부동산실명법에 따라 부동산 명의신탁은 효력이 없으므로, 그에 따른 여러가지 법적인 문제가 발생합니다. 부동산 명의신탁이 문제가 되었다면 위 내용들을 참고하시기 바랍니다.
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