중도금까지 받은 상황에서 아파트 매매계약 파기 성공 

안녕하세요. 노혁수 변호사입니다.​

금일은 작년에 판결이 확정되어 분쟁이 종결된, 제가 실제로 1심, 2심 재판을 수임하여 둘 다 승소한 사안을 소개해드리고자 합니다. 관할 법원은 서울중앙지방법원이었으며, 상대방은 서울에 있는 변호사 20명 정도의 모 법무법인이었습니다.

사안의 내용은 이 포스팅 제목과 같습니다.

제작년까지만 해도 엄청나게 부동산가격이 오를 때였기 때문에, 아파트 계약의 거래량도 많았으며, 가격이 계속 오르기 때문에 아파트 매도인들도 계약을 한 후 계약금 배액배상을 하고서라도 계속 부동산을 보유하려고 하는 경우들이 있었습니다. 실수요자 뿐만 아니라, 부동산을 매매하여 차익을 얻으려는 부동산투자회사들도 제작년의 부동산열풍에 힘을 더했던 것 같습니다.

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아무튼 제 의뢰인은 아파트[오피스텔] 매매계약을 공인중개사의 문자 중개로 약식으로 체결한 후, 계약금을 받고, 중도금 지급일에 중도금까지 수령을 받은 사안이었습니다. 그런데, 중도금 지급일 당시에 비록 계약금의 배액배상을 실제로 하지는 못했지만, 계약을 파기하고 싶다고 부동산공인중개사에게 어느 정도 요청을 한 사안이었습니다. 그러던 중 매수인이 일방적으로 매도인의 계좌에 중도금을 이체시켜 버린 사안이었으며, 위 매수인은 의기양양하며 자신이 중도금을 먼저 지급을 했기 때문에 당신들은 더이상 부동산매매계약을 파기할 수 없다고 주장하였습니다.

실제로 부동산 매매계약에서 중도금은 특별한 사정이 없는 한 동의없이 약속된 이행기일보다 먼저 지급할 수도 있으며, 이는 계약의 이행으로 평가하기 때문에 보통의 경우 중도금이 이체된 경우라면, 다른 계약의 파기[취소, 해제, 무효]사유가 존재하지 않는 이상 계약금 해제는 더이상 불가능하다는 것이 알려진 상식인 것입니다.

그런데 제가 처음 이 사건을 수임할 당시, 우리 의뢰인(아파트 매도인)은 계약금을 실제로 매수인에게 배액 배상하지도 않았으며, 중도금은 일방적으로 이체받았으나, 상대방 계좌를 몰라 반환도 불가능한 상태였던 것입니다. 그러던 중 상대방은 무슨 로펌 사무장 출신인 뉘앙스로 법지식을 자랑하며 내용증명을 통하여 빨리 종전 체결한 아파트 매매계약의 내용대로의 이행을 강하게 촉구하고 있었던 것이어서, 상황이 쉽지만은 않아 보였습니다.

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통상적으로 이러한 경우, 상대방이 먼저 소유권이전등기청구소송을 제기하는 것이 일반적이나, 저의 판단으로는 선제적인 공격 수단으로서 채무부존재확인소송을 재빨리 건 후, 다양한 경로로 상대방의 인적사항을 수집하여 결국 송달을 시키는 것에 성공하였습니다. 대학원 재학 당시 민사소송법 교수님께서 채무부존재 확인 소송의 실무적인 활용법으로서 선제적 공격수단이라는 점은 아직까지 제가 기억하고 있는데요. 어떤 법률관계의 분쟁을 확정짓기 위해서 상대방이 적절한 변호사나 법무법인을 찾아서 증거를 준비하고 변론을 계획하는 시간적 여유를 주지 않고, 소송을 당해야 하는 사람이 먼저 채무부존재확인소송을 제기하여 실익을 얻을 수 있는 방법이라 하겠습니다. 소송이 스포츠는 아닙니다만, 기습적인 방법이라고 볼 수 있는 것은 장래이행의 소와 채무부존재확인소송이 실무상 쓰입니다. 예를 들면 전세보증금반환소송의 경우에도 장래이행의 소가 가능한 경우 전세 만기일이 되기 전에 사건화하여 사건을 빨리 확정지을 수 있는 것입니다.

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본 부동산매매계약 파기 사건에서 저는 변론을 주위적 예비적 주장으로 구성하여, 다양한 법률적 주장을 하였습니다. 재판에 출석하면서 재판부 판사님의 소송지휘에도 충실히 따랐던 편입니다. 법원이 보기에도 사안이 매우 애매하였다 싶었는지 법원이 직권으로 조정에 회부하여 몇 기일이나 시간을 보냈는지 모르겠습니다만,

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저의 입장에서는 그러한 조정은 시간 낭비에 불과하였는데요, 이 사건의 경우에는 승소판결을 충분히 받을 수 있겠다는 생각이 들었기 때문입니다. 물론 재판부 판사님들도 통상적으로는 변론을 종결하기 전에는 기록을 상세히 보시는 것 같지는 않아서 충분히 이해할 수 있는 재판 진행인 것은 사실입니다.

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부동산 매매계약 파기 사건에서는, 해당 부동산을 중개한 공인중개사들이 증인으로 나와 증인신문을 하는 경우들이 있습니다. 사실 매매계약 당사자의 입장에서는 계약의 파기를 시키는 것이나, 이를 방어하는 것이나 매우 중요한 일일 텐데요. 솔직히 말하자면, 법률적으로 계약을 파기시키는 데에 있어 중간에 낀 공인중개사 분들이 계약 파기의 법률적 요건을 구체적으로는 잘 모르다 보니, 이렇게 소송으로까지 번지는 사건에서 비로소 드러나는 사실이기는 합니다만, 그들의 대처가 다소 아쉬울 때가 많다는 것입니다. 계약의 파기를 확정적으로 전달하였는지, 이행제공을 다하였는지, 실제로 배액배상을 하였는지, 중개의뢰인에게 어떤 사정을 전달하였는지(법률대리인이 아니기 때문) 등.

한마디로 말하자면, 애초에 부동산 매매계약 파기를 마음먹었을 때라면, 또한 그것이 최소 몇억대 이상되는 아파트나 부동산인 경우라면, 공인중개사에게 파기를 전달해 달라든지 하는 대처로는 후에 재산이 위험해지는 법률적 리스크를 부담할 수도 있습니다.

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이 사건의 경우에도 그러했으니까요. 계약을 파기해야 할 때는 부동산전문변호사를 찾으시는게 낫습니다. 법률 분쟁은 리스크 관리가 처음이자 끝입니다. 10만 원 상담료가 아까워서 변호사를 멀리할 필요는 없습니다. 계약서를 쓸 때도 마찬가지입니다. 동업계약서를 쓸 때도 하도 불완전하게 적어서 나중에 소송가는 일이 있고, 자신이 쓴 말이 법률적으로 어떤 말인지도 모른 채 인감도장을 찍기 때문에 그것이 명의신탁인 줄 나중에 밝혀지고 과징금 등을 크게 맞고 나서야 후회하는 것입니다.

본 사건으로 돌아와서, 저는 이 사건 아파트 매매를 중개한 공인중개사를 증인으로 신문하여, 다행히 원하는 사실관계를 추출할 수가 있었습니다. 증인신문을 하는 것도 쉬운 것만은 아닙니다. 이번 증인은 특히 어려웠는데요. 양 당사자 변호사의 질문에 매우 민감하게 대답하며, 자신이 왜 법원에 왔는지 모르겠다며 짜증으로 일관하는 매우 예민한 분이었기 때문이었습니다.

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증언을 마치고는 법정 바깥에서 대성통곡을 하셨던 것으로 기억하는데, 그럴 정도의 일이었는지는 모르겠습니다만, 이후에 상대방 법무법인의 변호사님은 무슨 제가 증인과 짜고 증언을 만들어냈다느니 등의 의혹을 계속하여 제기하는 통에 답답하기도 한 사건이었습니다.

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재판부는 사실상 그러한 상대방 변호사님의 주장을 받아들이지는 않았습니다. 근거가 전혀 없는 주장이었으니까요.

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물론 법률적으로 깊게 들어가는 이야기이긴 하나, 제가 가장 중점을 두었던 것은 비록 계약금 배액 배상을 실제로 하지는 않았지만, 이행의 제공은 완료하였으며, 동시에 상대방의 수령거부행위가 있었던 점을 집중하여 변론하였습니다.

이렇게 저는 위 부동산매매계약 파기 사건, 즉 계약금을 실제로 배액배상하지 않은 매도인의 입장에서 중도금까지 받은 상황에서 매매계약을 법적으로 파기하는 내용의 소송에서 승소할 수 있었습니다(1심).

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상대방은 위 판결에 항소하였습니다. 항소심에서는 증인의 증언 신빙성에 대하여 다툼이 이어졌습니다. 사실 증인은 몇 년전의 일이라 정확한 사실관계의 기억을 하지 못했던 것도 사실이며, 오락가락한 측면도 분명히 없지는 않았기 때문이었습니다.

항소심 절차는 이 사건 매매계약 파기 당시의 구체적인 사실관계를 더 면밀하게 파악하는 것이 주된 내용이었습니다.

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저는 재판부 판사님에게 1심 판결 내용대로 사건을 빨리 종결해 달라고 요청하였으나, 재판부에서는 빨리 종결해 주지 않고, 상대방이 제출하는 카카오톡 대화 내역 등이라든지, 통신사 조회라든지, 구글 캡쳐 내용이라든지에 대한 심리를 이어갔습니다.

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저는 법리적인 접근을 하여, 상대방의 수령거절이라든지 이행제공의 법리를 강하게 서면으로 주장하였고, 마지막 변론기일 때 아마도 판사님께서도 확신이 들으셨는지 종전같은 복잡한 표정이 아닌 모습으로 가볍게 변론을 종결하고 결국 항소심 판결을 하기에 이르렀습니다. 결론은 항소심도 제가 승소할 수 있었습니다.

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상대방이 대법원에 불복(상고)하지 않았기 때문에 이대로 사건은 확정되었으며, 상대방은 더 이상 이 사건 부동산인 아파트 매매계약에 관하여 자신의 권리주장을 할 근거를 상실하게 되었습니다.

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어떠신가요. 부동산 매매계약 파기, 문제가 되었을 경우 2년 이상의 복잡한 법률분쟁이 되었습니다.

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만약 처음 법률적 파기를 완전하게 하였으면 소송에 가더라도 더 빨리, 더 위험하지 않게 끝낼 수 있었습니다. 단순하지 않습니다.

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애초에 아파트든, 토지든, 오피스텔이든 모든 부동산에 관하여 매매계약을 파기하고자 한다면(법리는 다르지 않습니다), 또한 상대방이 파기에 동의하지 않는 상황이라면 즉시 부동산전문변호사에게 절차를 맡기는 것이 리스크 관리 차원에서 좋을 것입니다.