[부동산전문변호사][계약금 반환청구 승소사례] 

안녕하세요.

​

부동산전문 노혁수 변호사입니다.

​

계약금이나 가계약금의 반환소송에서 원고 또는 피고로 소송을 대리하는 경우들이 있습니다.

​

이번에 소개해 드릴 사례는 작년 즈음 제가 수행하여 계약금 반환 청구 소송에서 승소한 케이스입니다.

​

저에게 사건을 의뢰하신 분은 종전부터 저에게 여러 사건을 맡겨 오시다가, 예전에 계약금을 임대인으로부터 몰취당한 건에 관하여, 다년간 해결을 못하고 계시다가 포기를 하지 않고, 이제는 저에게 사건을 좀 검토해 달라고 하여, 제가 검토한 결과 민사소송으로 충분히 승산이 있을 것 같다고 판단하여 절차를 진행한 것입니다.

​

그분은 주거대책의 일환으로 보증금을 지원받아 거주지를 구해야 하는 상황이었는데, 부동산중개사무소에 들렀다가 권리분석을 꼼꼼히 않지 못한 채 사람을 믿고 덜컥 계약을 체결하고 곧바로 잔금 전체를 이체한 상황이었습니다.

​

그런데, 이후에 공인중개사의 설명의무 위반이니, 공인중개사법의 특정 조항 위반이니 하면서, 계약을 파기한 후, 몰취당한 계약금을 돌려받기 위하여 다른 변호사를 선임하여 공인중개사를 형사고소한 후, 무혐의가 나오고, 이후 검찰항고도 거치고, 재정신청을 하네 마네 하는 상황인데, 재정신청을 제가 진행하면 어떻겠냐는 것이었습니다.

​

그러나 제가 사건기록을 처음부터 꼼꼼하게 검토한 결과, 애초부터 첫단추를 잘못 꿰어 사건이 산으로 가는 결과였던바, 애초에 민사소송을 제기하면 되었을 것을 엄한 사람을 되지도 않는 죄로 형사고소해서 수년에 걸쳐 시간만 낭비하고 있던 케이스였던 것이지요.

​

의외로 이러한 경우들이 종종 있는데, 소송사건의 피고는 본인이 감정적으로 미운 사람에게 하는 것이 아니라, 법률상 청구가 가능한 사람에게 해야 하는 것입니다. 또한 민사적으로 직접 해결할 수 있는 것을, 형사고소해서 합의금으로 해결하려는 방식도 케이스 바이 케이스인 것 같습니다. 일반적으로 형사유죄판결의 입증 정도가 민사보다 허들이 높기 때문입니다. 한편 피고의 선택은 (특히 민사소송에서는) 매우 중요한 것입니다. 소송 중에 피고를 추가하는 등의 절차는 예외적인 경우 빼고는 원칙적으로 불가능합니다.

​

청구취지, 원인 다 청구기초의 동일성 내에서 변경 추가 가능하나, 피고 추가 같은 것은 안 되니, 애초부터 피고를 제대로 지정하거나, 제대로 지정하지 못할 것 같으면 싸잡아 관련자를 넉넉하게 포함시키든지 해야 합니다.

이 사건에서 체결한 임대차계약서를 검토한 결과, 비록 우리측에서 계약금을 지급하고 계약 파기를 요청하였던 것이지만, 상대방이 계약금을 몰취할 수 없다는 결론에 이르렀습니다.

​

그래서 저는 의뢰인을 설득하여, 형사절차를 관두고, 임대인을 상대로 민사로 들어가는 것으로 방향을 전환하여, 서울중앙지방법원에 임대인을 상대로 소제기를 하였습니다.

어쨌거나, 위 계약금 반환청구 소송은 1심 판결에서 승소하였고, 상대방이 항소하지 않아 확정되었습니다.

​

​

기억나는 점은 제1회 변론기일에서 이미 판사님은 우리 원고측의 청구원인에 기본적으로 공감하고, 상대방에게 조정의사가 없냐는 식으로 추궁하였으나, 임대인 측은 이러한 재판부 판사님의 의중을 해석할 수 없는 개인이었기 때문에(변호사 선임 안 함) 계약금 부당이득금을 감액해 볼 수 있는 기회까지 놓치고 결국 이자까지 쳐서 전액 지급해야만 하는 상황이 되었습니다.

1회 변론기일에서 상대방 당사자는 자신의 발언이 어떤 의미를 가지는지를 잘 모른채 자신에게 불리한 진술을 계속했는데, 저는 이를 원용하여 준비서면으로 제출하여 상대방의 불리한 진술을 변론에 명시적으로 포함시키는 방법을 이용하였습니다.

​

이렇게 한다면 수많은 사건을 담당하시는 판사님도 메모를 하지 않은 경우라도, 구두변론 과정을 소송기록으로 확인할 수 있으므로, 상대방이 불리한 진술을 할 때는 즉시 조서에 남기거나 준비서면으로 원용하여 유리한 방향으로 소송을 이끌어가야할 것입니다.

​

변호사 선임없는 당사자 소송에서는 자신에게 득이될 만한 내용, 손해가 될 만한 내용을 구분치 못하고 그냥 솔직히 느낀바대로 말하면 판사가 알아서 '억울한' 자신에게 맞는 처분을 해 줄 것으로 오해하는 경우들이 있는데 민사소송은 변론주의가 적용되므로 자신의 발언에는 스스로 책임을 지는 구조이며, 자신이 누락한 주장도 알아서 보충하거나 선해해주지 않습니다.

​

그래서 변호사선임 않는 민사소액 재판에서는 말그대로 시장판과도 비슷한 분위기가 연출될 때가 많으며, 당연히 재판 시각도 잘 안지켜지며, 방청을 해 보면 재밌거나 답답한 상황도 많이 펼쳐집니다. 판사님이 민사소액 재판에서 판결이유를 적시하지 않을 수 있는 이유도 분명히 이와 관련된 것일 겁니다.

​

​

현재 다수의 계약금 반환의 원·피고 측을 대리하여 소송 사건이 진행 중인데, 계약금의 액수가 많게는 억대에서 적게는 천만원 내외에 이르는 건들도 있습니다. 계약금 혹은 가계약금 반환 소송이 전개되는 경우, 한가지 법리에 의하여 모든 사건이 처리되는 것이 아니라, 계약금 반환의 청구원인은 각 소송마다 매우 다양할 수가 있습니다.

​

어떤 경우는 임대차 혹은 매매계약서상 계약금을 몰취할 수 있는 법적 근거가 없는 경우, 별도의 합의가 없는 경우, 계약이 민법상 무효 또는 취소 사유에 해당하여, 계약금이 부당이득금이 되는 경우, 관련해서 별도의 손해배상청구가 진행되는 경우, 귀책사유가 없어 몰취할 수 없는데도 몰취한 경우, 자신의 계약파기의 귀책사유가 있는데 몰취한 경우 등 다양한 경우의 수가 있습니다. 그렇기 때문에 소송이 벌어지는 것이겠지요.

​

부동산 임대차계약, 매매계약에서 계약금 혹은 가계약금 분쟁이 있는 경우, 저희 사무실에 사건을 위임하시면 승소할 수 있는지 현 상황에서 최선의 법률적 예측을 한 후, 가능성이 충분한 경우 절차 진행을 도와드릴 수 있습니다.