권리금과 보증금의 차이 

안녕하세요. 대한변호사 협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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상가건물과 관련한 대표적인 소송으로는 권리금회수를 둘러싼 분쟁, 상가의 원상회복과 관련한 다툼, 상가 세입자에게 갱신요구권이 인정될 것인가 등 다양한 법률 쟁점이 존재합니다.

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그 중 권리금 분쟁은 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법에 권리금회수기회의 보호와 관련한 법률 조문이 신설되면서 본격화되었는데요.

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오늘은 권리금이란 무엇이고, 보증금과 그 개념에 있어서는 어떠한 차이가 있는지 살펴보겠습니다.

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권리금은 주택에서는 문제될 여지가 없고, 상가에 대해서만 적용되는 개념입니다.

상가건물임대차보호법에서 말하는 권리금의 정의는 다음과 같습니다.

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쉽게 말하면, 기존의 가게를 인수할 때 인수하는 사람이 인도하는 사람에게 지급하는 돈이 권리금입니다.

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대개는 신규임차인이 전 임차인에게 지급하게 되지만, 공실인 상가이거나 임대인이 직접 운영하는 상가일 경우 임대인에게 권리금을 지급하는 경우도 존재합니다.

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권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉘는데요. 간단히 설명드리자면 다음과 같습니다.

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바닥권리금 - 해당 상가의 입지(목이 좋은 자리)에 대한 프리미엄

시설권리금 - 인테리어, 각종 집기 및 비품에 대한 프리미엄

영업권리금 - 기존 임차인의 영업능력(예 : 손님 수, 주문량, 매출액) 등에 대한 프리미엄

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권리금을 산정하는 요소인 입지, 시설 및 영업능력은 영원히 고정되어 있는 것이 아닙니다. 그러므로 권리금은 시간의 경과나 신규 임차인의 능력 여하에 따라 얼마든지 증액되거나 감액될 수 있습니다.

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권리금이 0원인 상가에 입점하여 대박이 난 다음, 그 대박난 상가를 제3자가 인수하려고 한다면 높은 권리금을 지불하여야 하는 것과 같은 이치입니다.

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한편 권리금은 가게나 회사를 '인수'하는 데에 대한 대가이지 '임차'하는 데에 대한 대가가 아닙니다. 따라서 만기시에 임차인이 임대인과의 사이에 정산하여야 할 돈이 있다고 하더라도, 그것은 어디까지나 보증금의 문제일뿐 권리금과는 아무런 관련이 없습니다.

다음은 보증금입니다. 대법원에서는 보증금을 다음과 같이 정의하고 있습니다.

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즉 임대차계약을 체결하는 임차인(세입자)가 임대인(집주인)에게 지급하는 돈이 보증금입니다.

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이 보증금은 임차인이 만기 시점까지 임대차목적물(상가, 주택 등)을 사용하면서 발생하는 임대인에 대한 모든 채무를 담보하기 위한 것입니다. 따라서 세입자가 월세를 연체하였거나 임대차목적물을 파손하였을 경우, 임대인은 보증금에서 그에 상응하는 금원을 공제하고 반환할 수 있습니다.

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참고로 전세계약의 경우, 월세를 내지 않는 대신 보증금을 높게 책정하고 있는데요. 대법원은 이러한 전세계약의 보증금은 그 이자 상당액이 월세를 대체하는 효과를 지닌다고도 판시하고 있습니다.

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보증금은 한 번 지급하고 나면 별도로 증액 또는 감액에 대해서 합의하지 않는 한 임대차계약의 만기 시점까지 그 금액이 그대로 유지됩니다. 권리금과는 달리 증감변동의 가능성이 없지요.

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다만 앞에서 설명드렸듯이 보증금은 그 자체가 세입자가 임대차계약과 관련하여 임대인에게 부담하는 모든 채무를 담보하기 위한 것이므로, 월세 연체 또는 원상복구 비용 등이 있다면 보증금에서 공제됩니다.

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권리금과 보증금의 차이를 간단히 표로 요약해보면 다음과 같습니다.

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지급주체 : 권리금과 보증금은 돈을 지급하는 사람은 임차인이라는 면에서는 동일합니다.

수령주체 : 권리금은 대개 전 임차인이 수령하게 되는 반면에(예외적으로 임대인이 수령) 보증금은 임대인이 수령하게 됩니다.

증감변동 : 권리금은 사업의 성패, 시간의 경과에 따라 증감변동이 가능하지만 보증금은 최초의 금액이 그대로 유지됩니다.

공제가능여부 : 권리금은 임대차의 대가가 아니므로 연체 차임 등에 대한 공제의 문제가 발생하지 않는 반면에 보증금은 연체차임 등 임대차와 관련된 임차인의 채무를 공제하고 나머지 금액만 반환할 수 있습니다.

권리금과 보증금의 차이, 이해가 되셨나요?

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권리금과 보증금은 개념상 큰 차이가 있습니다. 그러나 두 가지를 관통하는 공통점은 권리금이든 보증금이든 모두 법률의 영역 하에서 충분한 보호받을 수 있다는 점입니다.

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새로운 사업을 준비하시는 분이라면 권리금과 보증금을 명확하게 이해하셔서 권리 행사에 보탬이 되셨으면 합니다.

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글 : 법률사무소 아란

대표 변호사 최아란