월세 연체 상가 세입자 내보내기 성공 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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오늘은 상가 세입자 내보내기에 성공한 사례에 대해 살펴보겠습니다.

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상가건물임대차보호법 제10조의 8은 상가 세입자의 월세 연체 금액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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이때 3기의 차임액에 달한다고 함은 3개월을 따박따박 연체하여야만 한다는 의미가 아니라, 밀린 월세의 합계액이 3개월분에 이르면 그것으로 임대차계약을 해지할 수 있다는 의미입니다.

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이는 임대차계약의 갱신거절 사유가 아니라 계약해지 사유이므로, 임대차계약상의 만기가 아직 도래하지 않았더라도 3기 이상의 월세 연체가 있는 경우에는 언제든지 계약을 종료시킬 수 있는 것입니다.

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의뢰인은 서울 송파구 소재의 상가 건물의 건물주입니다. 의뢰인은 피고에게 위 건물의 1개 층을 세를 주기로 하고, 보증금 3,000만원, 월세 200만원으로 정해서 임대차계약을 체결하였습니다.

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그런데 이 의뢰인은 보증금을 줄 때부터 심상치 않았습니다.

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당장의 자금 형편이 어렵다면서 보증금조차도 한꺼번에 지급하지 않고 여러 차례에 걸쳐서 쪼개서 지급하였는데요. 의뢰인은 어렵게 피고로부터 보증금을 모두 지급받았습니다.

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문제는 월세였습니다. 보증금조차도 겨우 마련한 세입자가 월세라고 제때 지급할 리가 없었겠지요. 피고는 처음 몇개월간은 그나마 월세를 지급하는 시늉이라도 하더니 시간이 흐르면서 점차 월세를 지급하지 않기 시작했습니다.

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의뢰인의 건물은 상권이 그다지 좋은 편이 아니었기 때문에, 의뢰인은 새로 세입자를 구하는 것보다는 지금 세입자에게 월세를 받아내는 것이 좋겠다고 생각했다고 합니다.

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이에 처음 몇개월간은 월세를 지급하라고 독촉하기는 하였으나, 세입자를 내보낼 생각까지는 하지 않았습니다.

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그러던 어느 날, 세입자는 돌연 의뢰인과의 연락을 끊고 사라졌습니다. 이에 의뢰인은 세입자의 사업장에 찾아가 보았지만 어찌된 일인지 집기는 그대로 있었으나 사람의 흔적이 보이지 않았습니다.

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결국 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아와 사건을 맡겨 주셨습니다.

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이 사건 소송은 세입자를 찾아내는 것에서부터 시작되었는데요.

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소송 과정에서 세입자가 형사 사건에 연루되어 구속된 상태임이 확인되었습니다. 이에 구치소로 소장을 송달시켜 소송을 계속하였습니다.

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보통 월세를 연체한 세입자는 명도 소송을 당하면 소송을 지연시키는 것 외에는 딱히 방법이 없습니다. 그런데 이 사건의 피고는 달랐습니다.

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피고는 의뢰인이 자신의 영업을 방해하였으므로 의뢰인에게 손해를 배상받아야 한다고 주장하질 않나, 의뢰인으로부터 보증금을 반환받지 않으면 건물을 인도할 수 없다고 주장했습니다.

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이에 최아란 변호사는 피고가 객관적인 증거들을 통해 의뢰인이 피고의 영업을 방해한 적이 없다는 사실을 입증하였습니다.

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또한 이와 동시에 의뢰인의 월세 체납액을 공제하고 나면 보증금에서 남은 금액이 없다고 항변하였는데요. 의뢰인께서 워낙 고령이신지라 보증금과 월세 중 상당부분을 현금으로 지급받아 왔기 때문에 월세 체납액을 명확하게 알지 못하셔서 상당한 어려움이 있었습니다.

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이에 소송 진행 과정에서도 상대방의 점유 상태가 이어지고 있고, 그 기간 동안 체납된 월세만 공제하더라도 보증금에서 남는 금액이 없다는 점에 힘을 실어 변론하였습니다.

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소송 결과, 재판부는 저희측 주장을 모두 받아들여 피고에게 보증금을 반환할 것 없이 건물을 인도받으라는 내용의 판결을 선고하였습니다.

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상가건물임대차보호법은 임차인을 위한 법이라고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 세입자가 임차인으로서의 의무를 명확하게 위반하지 않은 한, 임대인이 임차인을 내보내기 위해서는 까다로운 법률검토가 필요합니다.

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무턱대고 소송을 제기했다가 패소하게 되면 임차인을 내보내지 못하는 것은 물론이고, 임차인이 소송 과정에서 지출한 변호사보수까지도 물어내야 할 수 있습니다.

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그러므로 막무가내로 소송을 제기하기보다는 승소의 가능성을 먼저 확인하시기 바랍니다.

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지금이 승소하기 어려운 시점이라면, 지금 할 일은 소송을 제기하는 것이 아니라 증거를 수집하는 것입니다.

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상가임대차보호법에 정통한 부동산 전문 변호사와 상담하셔서 내 사건에 가장 적합한 법적 대응을 모색하시기 바랍니다.

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