확실하게 알려주는 전세사기유형 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 정현우 변호사입니다.

전세사기는 서민의 주거권을 침해하는 것은 물론이고 사실상 피해자가 가진 전재산을 탈취하고 나아가 빚까지 지도록 만드는 범죄이기에 악성사기의 한 종류로 평사되는 범죄에 해당합니다.

특히 최근 몇 년간 부동산 가격이 급격히 상승하면서 전세금이 부동산 매매가격의 90% 넘어 100%에 육박하는 임대차계약들도 많이 발생했습니다.

갭투자의 증가는 필연적으로 전세사기 범죄의 증가를 야기할 수 밖에 없습니다. 갭투자를 하는 이유가 가진 자본이 부족함에도 향후 집값이 상승할 것을 기대하고 전세보증금을 끌어안고 집을 매수하는 것인데 집값이 급격히 떨어지는 상황에서는 갭투자자가 전세보증금을 반환할 수 있는 경재적 능력이 부족하게 될 가능성이 높기 때문입니다.

물론 이렇게 갭투자로 발생한 모든 상황이 사기라고 할 순 없습니다. 하지만 공사업자, 분양업자, 공인중개사, 대출브로커, 갭투자자들이 모여 임차인을 속이고 미분양 상태의 신축빌라에 대해 고액의 전세계약을 체결하도록 만드는 방식으로 전세사기가 크게 증가한 것도 부인할 수 없는 사실입니다.​

전세사기의 유형 종류는?

전세사기의 유형종류로는 7가지가 있습니다. 경찰이 작년에 진행했던 단속결과를 토대로 전세사기 유형을 단순화하여 정리한 것입니다.

7가지 유형

[1] 무자본 갭투자

[2] 깡통전세 등 보증금 미반환

[3] 부동산 권리관계 허위고지

[4] 실소유자 행세 등 무권한 계약

[5] 위임범위 초과 계약

[6] 허위보증*보험

[7] 불법중개

이렇게 전세사기의 유형종류로는 7가지가 있습니다. 이때 작년에 가장 많은 유형을 차지한 범죄가 바로 허위보증 * 보험 형태입니다.

이 형태는 세입자를 속이는 경우와 금융기관을 속이는 경우로 나눠서 구분할 수 있습니다.

먼저 임대차계약의 목적이 되는 부동산이 주택보증 또는 보증보험과 같은 보험가입이 불가능한 상태의 건축물인데도 불구하고 보증보험을 가입할 수 있다고 속입니다.

이것을 아무런 문제가 없다고 하거나 혹은 향후 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 없었던 것으로 하고 보증금을 돌려주겠다는 등의 방식으로 거짓말을 하고 보증금을 편취하는 방식의 사기 형태입니다.

그리고 임대인 또는 임차인 등이 임대차계약을 허위로 체결하는 방법으로 금융기관 또는 보증기관 등을 속여 대출금을 받아 편취하는 방식도 자주 사용되는 것으로 알려졌습니다.

실제사례로 임대인이 전세금 보증사고 이력이 있어서 주택도시보증공사로부터 보증보험 가입이 되지 않는 상황임에도 피해자에게 보증보험 가입이 가능하다고 속여서 전세보증금 1억 1천만원을 편취한 사례가 있었습니다.

간단하게 앞에서 말씀드린 전세사기 유형에 대해 말씀을 드리자면 무자본 갭투자는 여려 사람들이 조직적으로 개입하는 경우가 많습니다.

신축빌라 등 건축주, 공인중개사와 분양대행사 등 브로커, 또 빌라의 매수인 등이 공모를 통해 미분양 빌라 등을 무자본으로 매입하고 시세보다 비싼 가격에 임대차계약을 체결함으로써 보증금을 편취하는 유형입니다.

대표적으로 화곡동 세 모녀의 전세사기 수법이 바로 이러했습니다.

깡통전세 등의 보증금 미반환 유형은 담보가 설정되어 있거나 혹은 이미 임대인의 다수의 채무 등을 부담하고 있어 보증금을 반환할 현실적인 능력이 없었음에도 이를 숨기고 보증금 반환할 수 있는 것처럼 속여서 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 후 향후 보증금을 반환하지 않은 형태를 말합니다.

이런 과정에서 부동산의 권리관계를 허위로 고지하는 경우들도 있는데요. 근저당권 또는 기타 다른 제한물권이 설정되어 있음에도 불구하고 이를 없다고 속이거나 혹은 계약시에 언제까지 말소해 주겠다고 약속했음에도 약속을 이행하지 않는 경우들이 있습니다.

기타 압류나 경매진행 등 우선순위의 권리관계에 대해서 고지를 해줬어야 함에도 적극적인 고지를 하지 않고 임차인을 속이는 방법들을 주로 사용합니다.

주로 법률적 경험이 부족한 사회초년생들이 임대인 또는 공인중개사의 말만 믿고 등기부등본을 제대로 살피지 않아 발생하는 경우들이 많습니다.

뿐만 아니라 부동산에 정당한 소유권이 없음에도 자신이 실제 소유자인 것처럼 속여서 보증금을 편취하는 경우들이 있는데, 신탁 물건이 바로 대표적인 케이스입니다.

신탁을 그저 근저당권과 같은 은행권 대출과 같이 별 문제가 되지 않는 것처럼 속이는 경우가 많은데, 신탁물건을 정말 조심하셔야 한다는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

이렇게 전세사기에 대해 말씀을 드렸는데요. 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 법률전문가의 자문을 구해 신속하게 해결하시길 바랍니다.