[부동산 처분금지가처분] 처분금지가처분의 중요성에 대하여 

혹시 부동산처분금지 가처분신청에 대해 들어보신 적이 있으신가요? 부동산처분금지 가처분신청은, 목적물인 특정 부동산에 대해서 채무자가 소유권을 이전한다든지, 혹은 저당권, 전세권, 임차권 등을 설정하는 모든 일체의 행위를 할 수 없도록 금지하는 가처분 신청을 의미합니다. ​

조금 간단하게 이해하실 수 있도록 예를 들어 볼까요. 오랜 친구사이였던 김씨와 이씨가 있었다고 가정해보겠습니다. 어느 날 이씨가 김씨에게 부탁을 한 가지 했습니다. 1억 원의 돈을 빌려달라는 것이었죠. 적은 금액이 아니었기 때문에 김씨는 주저했지만, 오랜 친구의 부탁이었기 때문에 거절할 수 없었습니다.

대신, 한 가지 단서를 달았는데요. 이씨 명의의 토지를 담보로 하자는 것이었습니다. 이씨는 흔쾌히 동의했고, 김씨는 이씨에게 1억 원을 빌려주었습니다. 그런데 몇 년 뒤, 믿을 수 없는 일이 일어났습니다. 이씨가 토지를 매각해버리고 잠적해버린 것인데요. 김씨의 입장에서는 하늘이 무너지는 것만 같았습니다. ​

1억 원이라는 돈도 날리고, 친구도 날리고, 심지어 담보마저도 날려버렸기 때문이죠. 아무런 조치도 취하지 않았던 과거의 자신을 책망했지만 이미 일은 벌어지고 난 뒤였습니다.

만약 여러분이 이런 상황에 놓인다면 어떨 것 같으신가요? 아마 너무 억울하고 분해서 잠을 자기도 쉽지 않을 텐데요. 이런 상황을 대비하기 위해 필요한 것이 바로 부동산처분금지 가처분신청입니다. 이씨가 땅을 매각하거나, 다른 사람의 명의로 이전하거나, 혹은 다른 채권자에게 또 다시 담보권을 설정해 빚을 지지 못하도록 김씨가 사전에 부동산처분금지 가처분신청을 신청했더라면 이런 일은 없었을 것입니다.​

반면에, 이씨의 행위는 사해행위라고 볼 수 있는데요. 사해행위는, 채무자가 자신의 재산권을 지키겠다는 이유로 악의적인 방법을 이용해 채권자에게 손해를 입히는 행위를 의미합니다. ​

예를 들어, 재산분할을 앞둔 남편이 재산분할을 피하기 위해 자신의 재산을 내연녀의 명의로 바꿔둔다든지, 타인에게 매각하는 등의 행위, 혹은 사례 속의 이씨가 자신의 토지를 남에게 팔아버린 것 역시도 해당이 되죠. ​

채권자가 손해를 입을 것이라는 사실을 인지하고도 자신의 소유물인 재산을 은닉 혹은 제3자에게 증여하는 등의 방식으로 자신의 재산을 감소시키는 행위를 우리는 사해행위라고 부르는데요. 이런 사해행위를 방지하기 위해 필요한 것 중 하나가 바로 부동산처분금지 가처분신청입니다. ​

부동산처분금지 가처분신청을 신청하기 위해서는 몇 가지를 명심해야 합니다. 먼저, 목적물을 특정해야 하는데요. 부동산처분금지 가처분신청을 하기 위해서는 등기가 된 특정 부동산이어야 합니다. 미등기부동산이라든지 또는 채무자의 권리가 등기되지 않은 부동산은 원칙적으로 부동산처분금지 가처분신청을 하기 어려운데요. 다만, 그 등기를 병행하거나 혹은 선행할 수 있는 경우라면 부동산처분금지 가처분신청을 진행할 수도 있습니다. ​

누가 보더라도 그 부동산이 채무자의 것이라는 사실이 명백하고, 그 사실관계가 인정될 수 있는 입증 자료가 있는 경우 등에는 미등기 부동산이라 하더라도 부동산처분금지 가처분신청이 가능합니다. ​

등기가 병행하거나 선행할 수 있는 경우에는, 목적물의 실제 소유자가 채무자라는 사실을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 그리고 그 목적물에 대한 건축허가라든지 신고가 있었다면 부동산처분금지 가처분신청을 할 수 있고요. 담보 제공 금액이 목적물의 가액으로 산정되기 때문에 목적물의 가액을 산정하는 것도 중요합니다. ​

부동산처분금지 가처분신청을 하기 위해서는 가장 먼저 신청서를 작성해야 합니다. 신청서에는 부동산처분금지 가처분신청을 하는 취지와 이유, 그리고 당사자의 인적사항, 목적물의 가액, 피보전권리와 목적물의 표시, 소명할 수 있는 방법, 관할법원과 작성 날짜를 기재하고 당사자 혹은 대리인의 서명이나 날인이 들어가야 합니다. 부동산처분금지 가처분신청을 하고자 하는 부동산 소재의 관할 법원 또는 채무자 주소지의 관할법원 중 선택하여 신청서와 부동산 목록, 목적물 가액의 산출내역과 그에 대한 근거자료, 그리고 해당 부동산의 등기사항 증명서, 권리 증서를 함께 제출해야 합니다. ​

만약 당사자가 법인이라면 법인등기부등본도 함께 제출해야 합니다.​

등록세, 증지대 같은 신청비용을 납부하고 신청 서류들을 관할 법원에 제출하고 나면 담보제공 명령서를 수령하게 되고요. 혹시 모를 피해를 방지하기 위해 현금 공탁 혹은 공탁보증보험에 가입하고 나면 가처분 집행이 가능해집니다. ​

이런 절차를 통해 부동산처분금지 가처분신청을 하고 나면 상대방의 부동산을 묶어두고 임의로 처분할 수 없도록 제약을 가할 수 있습니다. 부동산처분금지 가처분신청이 이루어진 부동산에 대해서는 매매를 할 수 없는 것은 물론이고 담보로 대출을 받을 수도 없게 됩니다.