[명도소송] 상가 명도소송에 대하여 

코로나19라는 과거에는 없었던 신종 질병의 전파로 인해 많은 영세상인들이 그야말로 직격탄을 맞아 경제적으로 심각한 어려움에 놓인 상황입니다. 아무리 온라인 쇼핑이 대세가 되었다고 하더라도 사람들은 직접 체험하고 눈으로 확인을 한 이후에 상품을 구입하는 것은 선호하는 경향이 있습니다.

특히 규격화된 공산품이 아니라 의류나 가구와 같이 자신의 취향에 따른 결정을 확실히 해야 하는 물품의 경우 직접 매장을 방문하여 상품 선택 및 구입을 하지 않으면 추후 잘못된 구매로 인해 계속 후회를 하게 되는 경우가 많습니다. ​

음식점의 경우 그 상점에서 소비하지 않으면 더더욱 소비가 어렵기 때문에 신종 전염병 전파의 우려로 인해 많은 사람들이 집에만 있게 되면 그만큼 영세 상인들의 매출액을 줄어들 수밖에 없는 것입니다.​

이 때문에 상당수의 영세 상인들이 건물 임대인에게 매달 지급해야 하는 임차료를 지급하지 못하는 일이 많아졌는데, 그렇다고 임대인의 사정도 결코 녹록한 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에서 상가 임차인의 권리를 대폭 강화하는 개정이 이루어졌고, 사람들이 온라인을 통한 체험이나 유통을 더 선호하는 통해 일부 상권을 제외하고는 많은 상권이 쇠퇴일로에 접어들고 있는 상황입니다.

더욱이 건물 혹은 상가 점포 1개를 인수하는데 있어서도 전체 매매금액의 70%, 80%까지 대출을 받는 경우도 많기 때문에 임차인의 사정을 마냥 봐줄 수도 없는 실정입니다.

이렇게 상가 임차인들이 경영난을 겪고 자신의 계약상 의무인 임차료를 주지 않는 경우 상가 임대인으로서는 상가임대차보호법에 따라 적법하게 상가 임대차 계약을 해지하고 임차인의 퇴거 및 원상회복 의무를 구하는 명도소송을 제기할 수 있습니다.

만약 임대료 지급 등 계약상 의무는 다하였지만 계약기간의 만료로 인해 이제는 퇴거를 해야 하는 임차인 측에서 나가는 것을 거부하고 계속 상가를 불법점유하고 있다면 이를 상대로 해서도 명도소송을 구할 수 있습니다.

명도소송은 우리나라 법원에 접수되는 민사소송의 종류 중 가장 많이 제기되는 소송 유형인데, 최근처럼 상가 시장이 얼어붙고 경제적으로 어려운 처지에 놓인 주택 임차인들이 많아지는 통에 더욱 명도소송은 증가하고 있습니다.

경우에 따라서는 상가임대차법, 주택임대차법을 교모하게 이용하여 부당하게 계속 임대차 목적물에 대한 사용, 수익을 누리는 악질 임차인들도 있어, 이러한 경우 더더욱 서초동민사변호사 도움을 받아서 빠른 명도소송 확정판결과 손해배상까지 받아낼 수 있어야 합니다.

명도소송을 제기함에 있어 원고는 피고에게 더 이상 해당 목적물을 점유, 사용할 권원이 없다는 점을 법원에 주장 및 입증해야 합니다. 예를 들어 임대차 계약이 원인이 되어 처음 임차인의 점유가 시작된 경우에는 원인이 된 계약이 무효, 취소, 해제되거나 계약기간의 만료되었다는 점을 여러 증거자료를 통해 입증해야 합니다.

부동산 소유권 이전에 따른 명도소송의 경우 당초 매매계약상 계약금, 중도금 의무를 다하였고, 잔금 제공도 할 준비가 되어있음에도 임차인이 잔금 수령도 하지 않고 연락도 받지 않는 등 고의적으로 부동산 소유권 이전 및 명도자체를 거부하고 있는 경우에도 이를 함께 주장하면서 명도소송을 제기할 수 있습니다.​

명도소송을 통해 원고, 즉 해당 부동산의 인도를 구하는 주장이 타당하다는 인용판결을 받게 되면 임대인은 이렇게 확정된 판결문을 근거로 민사법원에 강제집행을 신청해야 합니다. 이때 판결문은 집행권원이라 하는데, 법원에서 명도소송 인용판결을 내린 것은 피고인은 목적물의 점유를 끝내고 원상회복 후에 이를 원고에게 인도하라는 이행판결을 한 것일 뿐 그러한 이행을 원고의 손으로 스스로 실행시킬 수 있는 권리를 준 것은 아니기 때문입니다.

따라서 원고인 해당 부동산의 권리자는 민사법원에 집행권원에 따른 강제집행 신청을 하고 불법점유하고 있는 임차인을 강제로 나오게 한 다음, 안에 설치되어 있거나 놓여있는 각종 가구, 설비, 물건 들을 반출할 수 있습니다.

이렇게 반출한 물건들은 일시적으로 보관을 해놓고 그러한 보관비용이나 강제집행 단계에서 소요되는 비용을 피고에게 청구하여 받아낼 수도 있습니다.

여기서 주의할 점은 명도소송의 제기에 앞서 반드시 피고 점유자의 점유이전금지가처분을 걸어두어야 한다는 것입니다. 앞에서도 살펴보았듯이 명도소송은 해당 목적물 부동산을 소송제기 시점에 불법적으로 점유하고 있는 사람에게 이행을 구하는 소의 청구입니다.

따라서 만약 소송계속 중에 해당 부동산 목적물을 점유, 실질적으로 지배사용하고 있는 사람이 변경된다면 애써 확정된 명도소송의 확정판결은 새롭게 점유를 취득한 제3자에 대해서는 대항할 수 없게 되기 때문입니다.

이렇게 되면 또 다시 제3자에게 명도소송을 제기하여 승소판결 후 강제집행을 해야 하는 이중의 비용 낭비나 시간의 지체 피해가 발생하게 됩니다. 따라서 명도소송 청구 이전에 점유이전금지가처분을 신청하여 확인받게 되면, 소송 계속 중에 부동산의 점유상태가 피고에서 제3자로 변경되었다 하더라도 명도소송의 확정판결로 제3자에게 대항할 수 있습니다.

즉 명도소송에서 인용판결을 받은 다음에 강제집행 단계에서 피고 지위의 승계를 내용으로 하는 집행문을 발급받아 이를 통해 제3자의 퇴거를 강제화할 수 있는 것입니다.

실제 대부분의 명도소송은 쟁점이 복잡하지 않고 조금만 법적 검토가 있다면 손쉽게 임대인의 인용판결 획득이 가능합니다. 다만 명도를 늦게 받으면 받을수록 재산적 피해는 더욱 커지기 때문에 가능한 명도소송을 많이 다뤄본 서초동민사변호사 조력을 받는 것이 현명한 선택입니다.

꼭 본안소송 및 강제집행이 아니더라도 원만한 화해, 조정을 통해 조기에 명도를 할 수 있는 방안을 서초동민사변호사와 함께 고민하는 것도 좋은 방법이라 할 것입니다.