가계약금 반환, 어떤 경우에 ? 

1. '가계약금'은 계약을 체결하기 전에 계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 상대방에게 교부하는 일종의 증거금을 말합니다. 즉, '계약금'은 계약을 체결하면서 통상 매매대금의 10%정도를 상대방에게 지급하는 금전으로서 계약의 성립을 증거하거나 해약금의 성격을 가지는 것인데, '가계약금'은 계약이 아직 체결되지 않은 상태로 교부하는 것입니다.

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우리 민법 제565조는 계약금이 상대방에게 교부된 때, 특약이 없으면 이를 해약금으로 보아 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다.

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따라서, 계약금이 아닌 '가계약금'은 증거금에 불과하므로, '계약금'의 경우와는 달리, 계약이 성립되지 않으면 부당이득으로 상대방에게 반환되어야 하는 것이 원칙입니다. 물론, 가계약금을 해약금이나 위약금으로 정한다는 특약을 하는 경우에는 그 특약에 의하여 처리되므로, 반환받을 수 없습니다. 우리 법원도 그와 같이 해석하고 있습니다.

2. 그런데, 부동산 매매거래 등에서 먼저 지급되는 돈은, 그것을 계약금 또는 가계약금이라고 부르는 명칭에 상관없이, 돈을 지급할 때 매매계약이 체결된 상태였는지에 따라 계약금에 해당하는지 여부가 결정됩니다.

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즉, 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다(대법원 2006. 11. 24.선고 2005다39594판결). 따라서, 이 경우에는 가계약금이 아니라 계약금의 성격을 가지고 있고, 계약금은 해약금으로 추정되므로, 매도인은 이를 포기하고, 매수인은 배액을 상환하여 해당 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.

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3. 결국, 위 사례에서 A가 가계약금을 돌려받는 경우는, A와 B사이에 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없고, 가계약금을 해약금 또는 위약금으로 정하는 특약이 없는 경우여야 합니다.

반대로, B의 입장에서는, 위 가계약금이 해약금 또는 위약금에 해당한다고 주장해야 반환을 거부할 수 있는데, 그러려면, 이를 정한 특약이 있거나 가계약금 지급당시 이미 매매계약이 성립되었다는 점이 인정되어야 할 것입니다.

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이와 같은 법률관계를 잘 감안하여 분명한 내용의 약정을 하면서 가계약금을 주고 받아야 필요없는 분쟁을 막을 수 있을 것입니다.

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