[임대차 보증금, 전세 보증금] 깡통전세와 전세사기 

부동산가격이 하락하면서 전세보증금이 주택 가격을 추월하는 깡통전세 문제가 대두되고 있습니다. 

그 중에는 처음부터 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않을 생각으로 전세사기를 범한 경우도 있습니다.

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전세보증금은 그 액수가 거액이기도 하거니와 상당수가 대출을 낀 경우가 많습니다. 

본인이 전세사기 피해를 입었다고 직감하는 순간, 그 정신적인 충격은 이루말할 수 없을 것입니다.

그렇다면 전세사기를 당한 경우 어떻게 대처해야 할까요? 

여러가지 방법을 고려해볼 수 있겠지만, 대표적인 방법 몇 가지를 안내드리겠습니다.

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1. 형사 고소

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임대인이 보증금을 돌려줄 의사와 능력도 없었음에도 불구하고,

조직적이고 계획적으로 수십, 수백 채의 전세 계약을 한 경우

사기죄가 성립할 수 있습니다.

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전세사기는 다양한 유형이 있는데

무자본으로 갭투자를 하는 사례, 

세금 체납 사실이 있거나 압류등기가 되어 있음에도 이를 속이는 등 부동산 권리관계를 허위고지하는 사례, 

건물의 소유자가 아님에도 실소유자로 행세하는 사례​ 등을 대표적으로 꼽을 수 있습니다.

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최근 정부는 강력한 수사를 통해 전세사기범들을 일벌백계하겠다는 의지를 보여주며, 전세사기 수사 전담반을 구성하기도 하였습니다.

2. 민사상 전세보증금 반환청구, 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구

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전세사기범들은 대다수 세입자들이 본인이 살고 있는 집에 대해서 굳이 소송까지 제기해야하는지 의문을 품고 있다는 점을 잘 이용하고 있습니다.

한가지 짚고 넘어가셔야 할 점은

전세사기범들은 ​​처음부터 전세보증금을 반환하지 않을 의사로 범행을 시작한다는 점입니다.

그리고 애초에 전세사기범들이 보증금을 편취할 의도로 접근한 이상, 범죄수익을 은닉해버렸거나 무자력인 상태라면 실효성에 의문이 생길 수도 있습니다.

그렇다고 하더라도

전세보증금반환에 대한 판결문을 받아 놓으시면, 추후 이사를 가신 후에도 전세사기범의 재산에 대해서 압류 등 강제집행을 할 수 있습니다.

그 외 전세사기에 가담한 자들에 대하여 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구를 생각해 볼 수 있습니다.

3. 임차권등기명령

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전셋집은 대부분 평생 거주할 목적이 아니기 때문에 이사를 가는 경우가 많습니다. 

그런데 주소를 이전하면 ‘대항력’이 사라지기 때문에, 이사를 꺼리시는 분들도 계십니다. 

이러한 분들을 보호하기 위하여 우리법은 임차권등기명령이라는 제도를 두고 있습니다.

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임차권등기명령에 대한 구체적 내용은 별도의 포스팅으로 안내드리겠습니다.

한편, 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하고 있다고 해서, 모두 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 

처음부터 사기의 의사로 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않을 의사가 있었던 것이 아니라, 전세계약 후 불가피하게 경제적으로 문제가 발생한 경우도 많기 때문입니다.

전세사기의 유형은 다양하기 때문에,

전세사기인지 아닌지 여부는 법률전문가와 상담해보시기를 추천드립니다.