임대인의 입장에서 가장 난감한 경우가 바로 '차임연체' 일텐데요. 임대수익률이 중요한 부동산 임대사업에서 월세가 밀리는 경우 계약해지를 고민하게 되실 수 있습니다. 월세 밀리는 세입자에 대한 계약해지는 임대차계약에 따라 다른데요.
상가임대차보호법에서는 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우, 주택임대차보호법에서는 임차인이 2번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 즉시 계약을 해지하지 않더라도 기간이 만료된 때에 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다. 만약 임대인이 계약해지나 갱신거절을 통보하였음에도 임차인이 건물을 인도하지 않는다면 부동산전문변호사의 도움을 받아 건물인도소송을 제기하셔야 합니다.
월세 밀리는 임차인과의 계약해지 방법은?
주택임대차의 경우 2기, 상가임대차의 경우 3기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인은 임차인에게 '임대차해지의 의사표시가 기대된 내용증명'을 발송하시어 계약해지와 함께 건물을 인도하여 줄 것을 통보하여야 합니다. 이경우 계약해지의 효력은 내용증명이 피고에게 송달된 때에 발생하므로, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 건물을 원상회복하여 임대인에게 인도할 의무가 있습니다.
한편 계약기간을 채우더라도 임차인의 차임연체를 이유로 갱신없이 기간 만료로 계약을 종료할 수 있는데요. 다만 상가임대차의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 주택임대차의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 차임연체를 이유로 갱신을 거절한다는 의사를 명확하게 통보하여야 묵시적갱신을 차단할 수 있습니다.
밀린 월세는 어떻게 받을 수 있을까?
많은 임대인들이 '보증금이 있으니까 밀린 월세는 보증금에서 공제하면 된다'고 막연히 생각하시지만 이는 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 한합니다. 임차인이 임대차보증금이 존재한다는 이유만으로 차임의 지급을 거절할 수 없듯이, 임대인 역시 임대차목적물이 인도되기 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아서는 안됩니다.
따라서 제때 월세를 받지 못하고 계신 임대인이라면 막연히 보증금만을 생각하고 계시다 더욱 난감한 상황에 빠지게 될 수 있으므로, 계약해지가 가능한 연체횟수가 발생한 경우 부동산전문변호사의 도움을 받아 신속하게 내용증명을 통한 계약해지 및 건물인도를 요구하시는 것이 유리할 수 있습니다.
'임대인의 수선의무 불이행' 주장하며 차임연체할 수 있을까?
원고는 피고와 2014. 7. 경 원고 소유 부동산에 주택임대차계약을 체결하고 임대차계약은 두차례 연장되었습니다. 그러나 피고가 2018년 9월, 10월, 11월, 12월까지 총 4개월 분의 차임을 연체하자, 원고는 피고에게 '차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다'는 통고서를 내용증명 우편으로 발송하였습니다.
그럼에도 피고가 건물을 인도하지 않자 원고는 피고를 상대로 건물명도소송을 제기하였습니다. 그러자 피고는 '원고가 이 사건 부동산의 하자를 보수해주지 않았기 때문에 피고가 원고에게 차임을 지급하지 않은 것이므로 원고는 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다'고 주장했습니다.
임대차계약에 있어 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있는데, 법원은 이 사건 부동산의 화장실, 환풍기, 보일러 등에 하자가 발생하였던 사실은 인정된다고 보았습니다.
그러나 원고는 피고와 수선 방법에 대해 논의한 뒤, 친척인 A씨를 하자보수에 관한 대리인으로 정하여 이를 위임하였고, 실제로 보일러, 욕실 등에 관하여 수리가 진행되어 원고가 그 비용을 부담하였습니다.
일부 하자는 피고와 수리기사 사이 일정조율이 어렵게 되어 수리를 하지 못한 것인데, 법원은 이러한 점을 종합할 때 피고가 주장하는 것과 같은 하자로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약에서 정해진 목적에 따라 이 사건 부동산을 사용·수익하는 것이 불가능하다거나 원고가 임대인으로서 수선의무를 불이행하였다고 볼 수 없다고 보고 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
결국 법원은 이 사건 임대차계약은 피고의 차임 연체에 따른 원고의 해지 의사표시에 따라 적법하게 해지되었다고 판단, "피고는 원고로부터 보증금 3천만원에서 부동산 인도완료일까지 월 차임 80만원의 비율로 계산한 금액을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 부동산을 인도하라"고 판결한 사례입니다(의정부지법 2019나XXXX).
임대차계약에서 법적분쟁으로까지 이어질 경우 임대인과 임차인 모두 법적분쟁에 시간과 비용, 그보다 더 큰 감정적 소모가 뒤따르는 만큼 각자 융통성을 발휘하여 사건을 원만히 해결하는 것도 좋은 방법이 될 수 있는데요. 다만 좁혀지지 않는 분쟁의 갈등을 중재하고 합의안을 도출하는데에 많은 어려움이 따르는 만큼, 부동산전문변호사의 도움을 받아 사건을 해결하는 것이 긍정적인 방법입니다.
법률사무소 모건은 광화문역 인근에 위치하고 있으며 종로, 명동, 을지로, 충무로 등 복잡하고 어려운 분쟁 해결에 최선을 다하고 있습니다. 구체적인 법률상담이 필요하신 분들이라면 법률사무소 모건으로 문의하셔서 전문변호사를 통한 맞춤 해결방안을 찾아보시기 바랍니다.
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