임대인 사기죄 처벌 보증금 미반환 고소(근저당권설정, 깡통전세) 

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최근 부동산 하락과 고금리로 부동산 계약이나 보증금반환 등에 있어 여러 부동산사고가 발생하는 경우가 늘어나고 있는데요. 특히 전세보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세, 전세금이 보증금을 넘어서는 역전세와 관련한 문제도 많습니다.

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임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 수 있는 충분한 자력이 있으면 다행이지만, 임대차기간이 만료되었음에도 임대인의 무자력으로 보증금 반환이 불가해진 경우 그 피해는 고스란히 임차인에게 이어지게 될 수 있습니다. 그런데 이때 임대인에게 단지 민사상 책임이 아닌 형사처벌까지 적용되는 경우가 있어 주의를 요합니다.

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실질적 피해 회복으로 실형 피한 임대인

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피고인은 다가구주택의 소유자인데, 피해자와 임대차계약을 체결하면서 피해자에게 '건물에 설정되어 있는 채권최고액 9억 2,300만 원의 실제 피담보채무액은 약 7억 1,000만 원이고, 그 중 약 3억 1,000만원은 사업을 하여 곧 변제할 예정이니 실질적인 대출금은 4억 원이이다'라고 말하고, 피해자와 임대차계약을 체결하였습니다.

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그러나 당시 피고인은 임차인들로부터 받은 전세보증금으로도 위 근저당권의 피담보채무를 전혀 변제하지 못한 채, 개인채무를 변제하거나 새로운 부동산 공사에 사용하여 신규 임차인으로부터 전세보증금을 받아 기존 세입자들에게 ‘돌려막기’ 방식으로 전세보증금을 반환해주고 있었고, 특히 당시 이미 전세보증금 미반환으로 기존 임차인들로부터 반환 요구를 받고 있던 상황임에도 이러한 사정을 피해자에게 전혀 고지하지 않았습니다.

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결국 피해자의 고소로 피고인은 사기 혐의로 기소되어 재판을 받게 되었는데요. 법원은 피고인이 피해자와 임대차계약을 체결할 당시 보증금을 반환할 능력이 없었던 것으로 보이고, 피고인은 사업을 위하여 지출한 돈의 상당 부분은 은행대출이거나 지인들로부터 차용한 것이었고, 매월 이 사건 근저당권의 피담보채무에 대한 이자 수백만 원을 납부하고 있었던 점 등의 사정을 종합하여 보면, 피고인은 적어도 피해자로부터 임대차보증금을 받더라도 2년 후 이를 반환해 주지 못할 수 있다는 점을 인식하면서도 이를 용인한 채 피해자에게 2년 후 보증금을 반환해 줄 수 있을 것처럼 거짓말하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급받았으므로 피고인의 이 사건 범행을 충분히 인정할 수 있다고 보았습니다.

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다만 공탁을 포함해 피해자에게 실질적인 피해를 회복해주었고, 피해자가 처벌을 원하지 않는 점, 사회적 유대관계가 분명한 점, 과거 벌금형 전력 이외 다른 형사처벌 전력이 없는 점 등을 참작하여 징역 1년에 집행유예 2년, 80시간의 사회봉사를 명한 사건입니다(창원지법 2021고단XXX).

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항소심에서도 징역 10월 실형 피하지 못한 임대인

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피고인은 2014년경 피해자와 임대차계약을 체결하는 과정에서 '전세보증금을 주면 채권자 C의 1순위 근저당권(채권최고액 9100만 원)을 즉시 변제하여 말소하겠다, 전세보증금이 1순위가 되도록 해 주겠다'고 말하여 임대차보증금 7,500만원을 받았습니다.

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그러나 피고인은 채권자 C의 대출금 채무 이외에도 2억원이 넘는 다액의 대출금 채무가 있었고, 금융권 대출을 가지고 집합건물을 매수한 뒤 이를 임대하여 받은 보증금으로 다시 새로운 집합건물을 매수하는 방식으로 다수의 부동산을 취득하여 다수의 임차인들에 대하여 다액의 보증금반환채무를 부담하고 있는 상황이었습니다.

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결국 피고인은 전세계약 만료에도 피해자에게 보증금을 반환하지 못하였고, 사기 혐의로 기소되어 재판을 받게 되었습니다.

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법원은 '피고인은 별다른 자력 없이 대출 받은 돈으로 노후된 빌라 등을 매수한 뒤 이를 임대하여 받은 임대차보증금 등을 다른 부동산을 매수하는 데 활용하면서 막연히 부동산 가격이 오를 것을 기대하였을 뿐, 부동산 가격 하락 등으로 다수의 임차인들에게 임대차보증금을 반환하지 못할 가능성은 애써 외면하였던 것으로 보인다'며 '더군다나 이 사건의 경우 피해자로서는 피고인이 선순위 근저당권의 말소를 약속해 주지 않았다면 선뜻 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 보이므로 기망행위의 정도가 약하다고 볼 수 없다'고 지적하였는데요.

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또 피해자는 이 사건 범행으로 보증금을 한 푼도 회수하지 못하여 상당한 경제적 피해를 입은 것으로 보이며, 피고인의 엄벌을 거듭하여 탄원하고 있는 점을 참작할 때 실형 선고가 불가피하다고 보고 피고인에게 징역 10월을 선고하였습니다. 이후 피고인은 항소하였으나, 항소심 재판부는 피고인의 항소를 기각하였습니다(울산지법 2021고단XXXX).

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전세보증금 편취는 삶의 근간이 되는 주거의 안정성을 해치는 것으로 그 죄질이 매우 좋지 않다고 보고 있는데요. 특히 임대차목적물에 근저당권이 설정되어 있는 경우 향후 임차인의 보증금반환에 지장이 있을 수 있어 근저당권이 설정된 임대차목적물의 계약을 꺼리는 추세인데, 만약 임대인이 근저당권 말소를 약속하여 임대차계약을 체결하였음에도 이를 지키지 않았다면 사기죄로 처벌될 수 있음을 유의하셔야 합니다.

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전세보증금 미반환 분쟁은 민사소송에 그치는 것이 아니라 적극적인 형사고소로까지 이어지고 있습니다. 법률사무소 모건의 이다슬 대표 변호사는 형사전문변호사이자 다수의 부동산 분쟁도 전문성있게 해결하고 있는 바, 종로, 마포, 광화문 등 구체적인 상담이 필요하신 분들은 법률사무소 모건으로 문의하시기 바랍니다.