전세사기와 형사고소 및 민사소송 

안녕하시니까. 대한변호사협회 민사집행전문 김용대 변호사입니다.

아래에서는 전세사기를 당한 경우 민사소송 및 형사고소 절차 등에 관하여 알아보겠습니다.

전세사기의 유형은 매우 많지만 최근 문제가 되고 있는 것은 소위 '깡통전세'로 시가를 확인할 수 없는 빌라 등에 임대인, 공인중개사 등이 공모하여 임차인을 속여 높은 전세보증금으로 임대차계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취하는 방법이라고 할 수 있습니다.

전세사기와 형사고소

위와 같이 전세사기를 당한 경우 결국 임차인으로서는 형사 및 민사소송절차를 진행할 수 밖에 없는데, 과거 전세사기로 형사고소를 하는 경우 수사기관에서 민사문제라는 이유로 고소장을 반려하던 것과는 달리 최근에는 적극적인 수사의지를 가지고 있으므로 우선적으로 형사고소를 하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

전세사기와 임차권등기, 지급명령 및 민사소송

임차인은 형사고소절차와는 별도로 우선적으로 임대차계약에 대한 해지통보를 하고, 각 처한 사정에 따라서 임차권등기나 지급명령 또는 민사소송 절차를 거친 후 강제집행 신청을 해야 합니다.

임차인 외에 다른 채권자나 담보권자가 해당 부동산에 경매를 신청한 경우라면, 임차인은 대항력과 우선변제권이 있다면 해당 배당절차에서 배당을 받을 수는 있으나 이런 경우 배당절차에서 임대차보증금 전액을 받기는 어렵고 배당절차에서 받지 못한 임대차보증금은 일반채권으로 임대인에게 강제집행 절차를 거쳐야 하므로 지급명령이나 민사소송절차는 필수적이라고 할 수 있습니다.

배상명령과 불법행위를 원인으로 하는 손해배상청구

또한 위와 같은 절차와 아울러 형사고소절차에서 임대인이나 공인중개사 또는 배후에 있는 제3자의 전세사기 등이 밝혀지는 경우 임차인은 형사소송 절차에서 배상명령신청을 하거나, 별도 불법행위를 원인으로 하는 손해배상청구 소송을 할 수 있습니다. 위와 같이 불법행위를 원인으로 손해배상청구 소송을 하는 이유는 사기범이 추후 개인회생이나 파산절차를 진행한다고 하더라도 위와 같은 손해배상채무는 면책되지 않기 때문입니다.