신탁부동산 위탁자가 법인인 경우 해결방법 

내 가 살고 있는 전세집의 보증금이 안전한지 확인하기 위해서는몇 가지 체크사항이 있는데요 근저당권 설정여부, 전입신고, 확정일자 등만 체크해보시면 불측의 위험을 피할 수 있다고 알려져 있습니다만 

이제는 내가 살고 있는 전세집이 신탁등기가 되어 있는지 여부도 꼭 체크해보아야 할 사항이 되었습니다.


최근 부동산 신탁등기를 활용한 신종 전세사기가 급증하고 있고 실제로 신탁등기 부동산은 전세금반환에 있어서 난이도도 높고 위험도도 높습니다.


신탁등기는 위탁자가 1. 법인인 경우 2.조합인 경우 3. 개인인 경우 정도로 유형을 나눌 수 있겠구요

유형별로 전세금 반환의 대응방법도 조금씩 달라집니다.


세입자 A씨는 용인의 아파트를 알아보던 중 마음에 드는 물건이 있어 계약을 하려는데 신탁등기가 되어 있어 의구심이 들었습니다. 하지만 수탁자가 누구나 알만한 자산신탁회사 K였고 위탁자 역시 주식회사 B로서 믿을만하다고 생각하여 전세금 3억 5천 기간은 2년으로 하는 전세계약을 체결하기에 이르렀습니다.

계약할 당시에 당연히 B가 실질적인 소유주라고 하였고 담보신탁으로서 자금을 융자하기 위하여 신탁등기를 하였다고 하는 공인중개사의 얘기도 있었으며, B회사 등기임원이 직접 나와서 임대차계약을 체결하고 위임장 기타 인감증명서 등을 확인하였기 때문에 전혀 문제가 없을 거라고 여겼습니다.

문제는 계약기간이 끝나갈 즈음에 전세금 반환 시기 등을 논의하기 위해 B측에 연락을 취하면서 회사가 파산직전이라 전세금반환이 어렵다는 답변을 받고서야 심각성을 인지하게 되었는데요 실제로 B는 채무가 과다하여 사실상 자본잠식 상태였고 임차인 A씨의 전세금반환청구의 상대방인 임대인 자격이 계약체결 당시부터 없었던 것으로서 권한없는 자에 의한 임대차계약에 해당한다는 사실을 확인하기에 이른 것이지요


A씨가 무단임차인으로 되는 법리


1. 신탁법상 등기는 공시의 효력으로 제3자 대항가능

제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다. ④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.

신탁등기는 등기부등본에 기록되고 위탁자와 수탁자간의 신탁계약의 내용을 신탁원부라는 형태로 등기부등본상에 추가함으로써 공시합니다. 공시가 되면 제3자에게 대항할 수 있습니다.

신탁회사는 보통 담보신탁일 경우 해당 부동산의 임대나 관리를 하지 않고 보증금반환 등에 대한 면책조항을 신탁계약에 넣어두거나 수익자의 동의 기타 수탁자의 동의 등이 없는 경우 해당 임대차 계약의 효력을 부정하게 되는 법리입니다.


2. 대리인의 임대권한 또는 대리권 하자의 존재

신탁회사의 소유로 된 부동산이라고 할지라도 적법한 대리인이 권한을 위임받아 임대차계약을 작성하고 임대 및 관리를 하는 것은 전혀 문제가 없습니다. 적법한 권한이 있는지 여부는 부동산의 소유자에게 확인하는 것이 최우선입니다. 위 사례에서는 신탁회사에 확인을 해야하는 것이고 임대차계약체결시 신탁회사의 법인인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여야 합니다. 대리인란에도 대리인의 인적사항과 연락처 기타 적법한 인장과 신분증까지 첨부된다면 대리권의 하자여부는 문제되지 않겠지요

A씨의 경우는 부동산의 소유권자가 아닌 주식회사 B의 인감증명서와 인장이 날인되었고 대리인은 B회사의 등기이사가 서명하고 날인한 경우인데요 일반인들은 속을 수밖에 없습니다. K신탁회사의 인감증명서와 인장 그로부터 위임장 추가적으로 K신탁회사에 직접 확인하였어야 하는데 이를 게을리하였기 때문에 무단임차인이 될 수밖에 없습니다.


3. 표현대리의 성립여부

적법한 임대권한이 없는 경우라도 신탁회사의 유효한 인감증명서와 인감도장으로 체결한 임대차계약이라면 임차인이 따로 신탁회사에 임대권한이나 대리권한에 대한 확인을 하지 않았다고 하더라도 표현대리가 성립하여 신탁회사에 책임을 물을 수 있는 가능성이 있습니다.

하지만 실제로 신탁회사에 대한 표현대리가 인정되는 경우는 매우 드문데요. 그 이유는 임대권한이 없는 대리인이 신탁회사의 인감증명서와 인감도장을 갖고 나오는 것이 현실적으로 불가능하기 때문이지요


법인에 대한 전세금 반환청구 가능

결국 법인에 대하여 전세금 반환청구를 진행하여야 하는데요 법인이 세금체납 기타 은행이자 연체 등으로 이미 무자력인 상황이라면 전세금반환청구소송으로 승소한다하더라도 실제로 강제집행이 어려워서 추심하지 못할 가능성이 높습니다. 확정판결을 받은 후에 채권자대위권을 행사하여 신탁계약을 해지하고 신탁등기를 말소한 후에 법인의 재산으로 돌아온 해당 임대목적물에 대하여 강제경매를 진행해야 하는데요 여기서 신탁계약상 수익자, 보통 금융기관들인데 이들이 동의하지 않을 경우 사실상 말소등기가 어렵습니다. 공매를 진행할 가능성이 높고 무단임차인인 A씨는 공매절차에서 전혀 배당받을 수 없게 됩니다.