부동산 매매계약의 계약금은 해약금으로 추정 

위 부동산 매매계약서상 5조에서는 민법상의 일반원칙을 다시 한 번 확인하면서 6조에서 계약금을 손해배상의 예정으로 보는 특약조항을 넣어두었기 때문에 당사자간에 금전적인 분쟁이 발생하여 일방당사자가 손해를 입었다면 해당되는 손해배상의 기준은 계약금이 되는 것입니다

여기서 조금 더 나아가서 부동산 계약금 반환의 원칙은 민법상의 해약금 규정과 통상적인 부동산 매매계약서상의 특약조항에 따라 정해지지만 부동산계약 특히 상가 등의 매매계약에서는 계약금 액수 자체에 대한 다툼이 있는 경우도 있습니다.

가계약금을 걸고 다시 계약금을 지급하였다거나 계약금 자체를 분납하였다거나 계약금 영수증은 발행하였으나 그 중 일부를 돌려주었다거나 하는 등의 복잡한 현실 금전거래에서 당사자간에는 계약금 액수 자체에 대한 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다.

부동산 매매시 통상적으로 계약금 중도금 잔금으로 나누어 매매대금을 체결하고 계약금에 대해서는 매매계약 해제시 매도인은 2배를 상환하고 매수인은 해당 계약금을 몰취당하는 것으로 알고 있습니다.
매매계약 해제시 계약금이 손해배상의 기준이 되는 것인데요

부동산 계약금 반환 민법규정부터 계약서 조항 및 관련 사례까지 원칙부터 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

민법의 일반원칙상으로는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있을 뿐 해당금액이 손해배상액으로는 되지 않습니다. 다만 부동산 매매계약서상의 특약으로 보통 다음과 같은 내용이 들어가게 되는데요



매매계약서에 “계약금 3억 원은 계약시에 지불하고 영수함”이라고 기재하면서 동시에 특약사항으로 매수인은 계약금 3억 원 중 5,000만 원은 계약 시 지급하고 미지급금 2억 5,000만 원에 대한 이자로 월 300만 원을 매도인에게 지급하기로 하면서 임차인의 점포 명도 시에 미지급된 계약금 2억 5,000만 원을 매도인에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 정함

위 사례의 경우 해약금으로 할 수 있는 계약금이 얼마인지 또한 채무불이행으로 인한 손해배상으로 할 수 있는 계약금이 얼마인지 등이 쟁점이 됩니다.


법원의 판단 1 - 계약금 계약의 성립여부 인정


매수인인 원고가 계약금 전액을 매매계약 당시에 지불하지 않고 그 일부를 지급하고 다만 나머지 계약금에 관하여는 나머지 계약금의 지급기일까지 그 돈이 실제 지급된 것과 같은 이익을 줄 수 있도록 그 이자 상당의 돈을 매도인인 피고들에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다고 할 것이므로, 그 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 당사자 사이에는 적어도 나머지 계약금의 지급기일까지는 계약금 전부가 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구 속력을 갖게 되어 그로써 당사자 사이에 계약금계약이 성립하였다


법원의 판단 2 - 해약금의 기준은 약정 계약금(실제 지급한 계약금 x)


이 사건과 같이 계약금이 일부만 지급되었지만 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 보는 경우, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조).

이 사건 매매계약서에 매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 기재되어 있지만, 매도인과 매수인 사이의 계약금계약에 의한 해제권 행사에 있어서의 형평 문제 및 이러한 사정에서 추론되는 당사자의 진정한 의사 등을 고려하면, 매수인인 원고는 이미 지급한 계약금을 포기함과 동시에 피고들에게 미지급한 나머지 계약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인인 피고들은 이미 지급받은 계약금에다가 당초 약정한 계약금을 합한 금액을 원고에게 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 하였습니다.

부동산 계약금 반환 원칙과 사례 특히 계약금 계약이 있었던 경우 실제 해약금의 기준이 되는 금액은 약정 계약금이라는 점 등을 살펴보았습니다.