권리금 회수방해행위_법령과 사례 

상가권리금은 민법상 사적자치의 원칙에 따라 거래 관행상 유지되고 인정되어 왔습니다만 근래에 들어 상가임대차보호법상 권리금의 회수기회를 보호할 수 있는 기본적인 규정들이 제정되고 꾸준히 보완을 거치면서 지금에 이르게 되었습니다.

그동안 관행상으로만 인정되었고 법적인 근거가 부족했었던 상가권리금 소송, 이젠 관련 법규가 정비되고 있기 때문에 차근차근 살펴보고 대비할 필요가 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의 3

임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다


사실상 권리금의 액수를 객관적으로 책정할 수 있는 기준이 없기 때문에, 실제로 임차인이 보호받을 수 있는 권리금의 정확한 액수를 산정하기 쉽지는 않습니다. 최근에는 전문감정을 통해 권리금 액수에 대한 객관성을 담보하려고 하는 추세입니다.

갑은 을에게 이 사건 상가를 임대차보증금 150,000,000원, 차임 월 4,000,000원으로 임대하였고, 임차인 을은 병과 함께 이 사건 점포에서 슈퍼마켓 영업을 하던 중 임대차 계약을 갱신하면서 차임을 월 9,000,000원으로 증액하였습니다.

이후 임대인 갑은 을에 대하여 임대차계약 갱신거절의 통지를 하였고, 을은 신규임차인이 되려는 정과 권리금 계약을 250,000,000원에 체결하고 영업양도양수에 관한 계약금 25,000,000원을 지급하였습니다.

이에 임차인 을은 임대인 갑에게 정을 신규임차인으로 주선하였으나 갑은 정과의 임대차계약 체결을 거절하였습니다.

법원의 판단

“정당한 사유없이 임대차계약 체결 거절시 권리금회수방해행위”

임차인을의 아들은 임차인의 대리인으로서 신규 임차인 정과 함께 2017. 7. 29. 임대인 갑의 집으로 찾아간 사실, 신규임차인이 되려는 정을 임대인 갑에게 소개하자 이 사건 점포를 임대할 생각 이 없고 비워두겠다면서 정과의 임대차계약 체결을 거절하고 임대차계약의 조건을 제시하라는 요청에 대하여 언성을 높여 화를 낸 사실, 임차인의 대리인과 신규임차인 정은 더 이상 대화를 할 수 없어 원고의 집에서 나온 사실을 인정할 수 있다.

위 사실에 의하면, 임대인은 신규임차인과의 임대차계약 체결에 관하여 아무런 협의를 하지 않고 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절하여 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받을 것을 방해하였고 이로써 임차인에게 손해를 입혔다. 임대인은 임차인에게 신규임치인이 지급하기로 한 권리금과 이 사건 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

임대인의 정당한 사유란?

임차인이 신규임차인의 경제적 능력과 신용 등에 관한 정보 제공을 하지 않을 경우에도 임대인은 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있습니다. 사실상 방해행위의 핵심이 신규임대차계약 체결의 거절이기 때문에 임대인으로서는 당연히 새로운 임차인에 대한 정보를 제공받아야 하는 것입니다.

임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 있다면 이는 정당한 사유로 인정될 가능성이 높습니다. 특히 해당 건물에 대하여 재건축 등이 계획되어 있다면 이는 구체적인 건축계획이나 기본 공사 진행 여부 등을 소명하여 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 사유가 됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 있다면 이는 정당한 사유로 인정될 가능성이 높습니다. 만약 해당 건물에 대하여 재건축 등이 계획되어 있다면 이는 구체적인 건축계획이나 기본 공사 진행 여부 등을 소명하여 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 사유가 됩니다.

상가권리금 소송에서 승소하기 위해서는 법리에 충실한 주장과 입증이 있어야 합니다. 특히 갱신청구권이 인정되는지 여부에 따라 권리금 회수방해행위로 인정되는 경우도 있고 아닌 경우도 있기 때문에 계약체결 후 5년이 되었다고 하여 무조건 권리금을 포기해야 되는 것은 아닙니다.