아파트 매매계약 해제 가능한 경우 손해배상청구 방법 



<아파트 매수인의 상담문의 내용>

지난 달에 서울 00구에 위치한 아파트를 매매했습니다. 제가 매수인인데, 계약서 내용대로 일이 진행되지 않아서 계약파기를 원합니다. 문제가 여러 가지라 좀 자세히 말씀드리겠습니다. 우선 세입자가 이번달 말까지 나가는 조건이었는데 그 부분이 전혀 이행되지 않고 있습니다. 저희가 그 집으로 이사를 들어가려고 준비를 하던 중에 갑자기 전해 들은 말이라 정말 어이가 없습니다. 당연히 전세권 설정해 놓은 것도 해결이 안된다고 합니다.

​더 큰 문제는, 얼마전에 집에 가 보니 예전에는 없던 결로가 생겨서 가려놓은 것을 발견했습니다. 원래 수압도 약해서 그 부분도 매도인 측에서 수리를 해주거나 장치를 달아준다고 해서 계약서에까지 기입해 놓았는데 자기들도 알아보니 해결이 안된다고 양해해달라고만 합니다.

​또 하나, 매매계약 이후에 중도금까지 준 게 이번달 초인데, 그 바로 다음 주에 매도인 측 채권자가 근저당권 설정까지 추가로 해 버렸습니다. 제 추측에는 아무래도 매도인이나 건물에 심상치 않은 문제가 있는듯 합니다. 매도인과 중개인 측에서는 전부 한 달 내에 처리될 수 있다고 기다려달라고 하지만 저는 계약금반환을 받고 일을 끝내고 싶습니다. 이미 계약금을 4000만원이나 준 상태라서 마음이 급합니다. 계약파기를 하겠다고 제 의사를 이미 전달했지만 반응이 없는 상태에서 계속 속앓이 중인데요. 어떻게 해결해야 할지 고견을 구합니다.

​민법상 해지,해제권 규정

민법 제543조 (해지, 해제권)

①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

민법 제544조 (이행지체와 해제)

당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)

계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

​대법원의 입장

채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이고, 다만 일정한 경우에는 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상도 구할 수 있는 것이지만, 중복배상 및 과잉배상 금지원칙에 비추어 그 신뢰이익은 이행이익에 갈음하여서만 구할 수 있고, 그 범위도 이행이익을 초과할 수 없다( 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결 , 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결 등 참조).

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채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있지만, 이러한 이행거절이라는 채무불이행이 인정되기 위해서는 채무를 이행하지 아니할 채무자의 명백한 의사표시가 위법한 것으로 평가되어야 한다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결)

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계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고 또 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서는 배상을 청구할 수 있으며 다만 이러한 비용 상당의 손해를 일실이익 상당의 손해와 같이 청구하는 경우에는 중복배상을 방지하기 위하여 일실이익은 제반 비용을 공제한 순이익에 한정된다고 보아야 한다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결)

결국 대법원 판례의 입장에 따라 위 상담사례에서 이미 지급한 계약금의 반환을 구할 수 있을 뿐만 아니라, 통상적으로 부동산 매매계약시 손해배상의 예정 내지 위약금으로서 계약금의 배액상환을 약정하는 관행에 비추어 위 상담자는 이 사건 부동산 매매계약의 해지로 인해 이행이익의 범위내인 합계 8,000만원(계약금 4천만원의 배액)을 손해배상으로 구할 수 있겠습니다.