부동산 매매계약의 해지와 파기 

부동산 매매계약 파기시 계약서 검토가 우선

매매계약파기라는 용어는 법률적으로 보면 해제나 해지, 취소 등을 의미합니다. 때에 따라 적정한 표현이 있겠지만 매수인 입장에서 지급한 금전을 반환받고, 관련 손해배상을 받고자 하는 취지는 동일합니다.

민법에 의하면, 계약에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 할 수 있습니다. 그러므로 우선 계약서 기재 내용을 검토해 보아야 합니다. 부동산 매매계약에서는 위약금 내지 손해배상을 예정하여 계약서상 명시하는 관행이 있는 바, 예정액에 따라 손해배상금을 청구할 수 있으므로 계약서의 검토가 어느 때보다 중요합니다.

한편, 계약을 했음에도 불구하고 상대방이 계약상의 채무를 이행하지 않을 때에는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 특히, 상대방 채무자가 미리 이행하지 않겠다고 의사를 표시한 경우에는 최고를 하지 않아도 됩니다.

계약상 문제가 발생하였을 때 추가적으로 염두에 두어야 할 것이 손해배상의 문제입니다. 계약상 의무가 있는 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 것이 아니라면, 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않을 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 채무불이행으로 인하여 손해가 생긴 경우, 통상의 손해를 한도로 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 만약, 특별한 사정으로 인해 손해가 발생한 경우 상대방이 그 사정을 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다. 채무불이행과 손해배상의 법리에 따라, 재판 과정에서는 손해의 발생사실과 범위에 대한 입증과 공방이 치열한 편입니다.


이행거절의 의사표시

채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있지만, 이러한 이행거절이라는 채무불이행이 인정되기 위해서는 채무를 이행하지 아니할 채무자의 명백한 의사표시가 위법한 것으로 평가되어야 한다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결)

위 판결에서는 상대방에게 따로 ‘이행하라’는 최고 없이도 계약해제가 가능한 경우에 대하여 법원이 어떠한 입장을 가지고 있는지를 살펴볼 수 있습니다. 즉, 이행기가 도래하지 않았음에도 미리 상대방이 ‘나는 이행하지 않겠다’고 선포하였다면 어떤 요건 하에 바로 계약을 해제할 수 있을까하는 문제제기에 대한 답변이라고 보입니다. 이 판결에 따르면, 채무를 이행하지 않겠다고 한 채무자의 명백한 의사표시가 있고, 그 의사표시가 위법한 것으로 평가되어야 한다는 것입니다.

이에 관해, 부동산 매도인이 중도금의 수령을 거절하였을 뿐만 아니라 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우 매수인은 신의성실의 원칙상 소유권이전등기의무 이행기일까지 기다릴 필요 없이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다.(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결)

매매계약 해제와 손해배상의 범위

채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이고, 다만 일정한 경우에는 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상도 구할 수 있는 것이지만, 중복배상 및 과잉배상 금지원칙에 비추어 그 신뢰이익은 이행이익에 갈음하여서만 구할 수 있고, 그 범위도 이행이익을 초과할 수 없다( 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결 , 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결 등 참조).

채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 경우에 그 금액은 어떻게 산정되는가의 문제에 대한 판단입니다. 이에 따르면, ‘계약 이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익’의 배상을 구할 수 있는 것이 원칙입니다. 하지만 일정한 경우에는 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용도 손해배상 범위에 포함될 수 있으나 위의 이행이익 범위를 초과할 수는 없다는 내용입니다.

오피스텔에 관한 정당한 건축비와 실제 건축비의 차액 상당은 원고가 이 사건 각 계약의 이행으로 인하여 얻게 되는 이익 또는 이 사건 각 계약이 이행되리라고 믿고 원고가 지출한 비용 가운데 어느 것에도 해당하지 아니하므로 피고의 위 채무불이행으로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 볼 수 없고, 달리 원고가 피고의 위 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해에 관한 주장ㆍ입증이 없다는 이유로 손해배상을 인정하지 않은 사례가 있습니다.

토지의 매매계약이 매수인측의 귀책사유로 해제되는 경우에 매도인측이 입는 통상의 손해액은, 그 계약이 해제되지 아니하고 이행된 경우에 매도인이 얻게 되는 경제적 이익과 계약이 해제된 경우에 매도인에게 남아 있는 경제적 이익의 차액이라고 할 것이고, 이 사건에서와 같이 매매계약이 해제된 후에 매도인이 제3자에게 그 매매목적물을 다시 매도한 경우라면, 제3자에의 매도가격이 시가에 비추어 현저히 저렴하게 책정된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매도인이 당초의 매매계약에 의하여 취득할 것으로 예상되었던 매매대금과 제3자와 사이의 매매계약에 의하여 취득하게 되는 매매대금과의 차액에 당초의 매매대금의 취득예정시기로부터 후의 매매대금의 취득시기까지의 기간 동안 당초의 매매대금에 대한 법정이율에 의한 이자 상당액을 합한 금액이라고 할 것이다( 대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다16432 판결 참조, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다3543 판결).

마지막으로 살펴볼 판례는 통상의 손해액을 어떻게 산정하는지에 대한 부분입니다. 실제 매수인 측의 귀책으로 부동산 매매계약이 해제된 후에 제3자에게 다시 매도가 된 상황에서 법원은 ‘특별한 사정이 없는 한, 매도인이 당초의 매매계약에 의하여 취득할 것으로 예상되었던 매매대금과 제3자와 사이의 매매계약에 의하여 취득하게 되는 매매대금과의 차액에 당초의 매매대금의 취득예정시기로부터 후의 매매대금의 취득시기까지의 기간 동안 당초의 매매대금에 대한 법정이율에 의한 이자 상당액을 합한 금액’이라고 판시한 바가 있습니다.