분양받은 아파트의 하자보수 책임은? 

아파트 분양 전단광고 내용만 믿고 계약한 수분양자 상담내용

Q) 5년 전에 선분양 광고지가 붙어있길래 전화를 해 보니 마감재나 여러 시설이 좋게 구성된다는 말에 분양사무실로 같습니다.실제로 살펴보니 지역이나 배후환경, 무엇보다 아파트 자체가 고급 자재로 지어진다는 말에 믿고 분양계약을 맺었습니다.아이들과 입주할 첫 집에 대한 기대를 진짜 많이 했지요. 그래서 입주자들 모임에도 가입하고, 정보도 교환하고 그랬습니다. 그런데 이상한 소리가 들리더군요. 우리한테 이야기했던거랑 다르게 시공될 수 있다. 공사업체 사정이 안좋다 이런말이 많이 들렸습니다. 아파트 분양계약해지를 할거라는 말도 들렸구요.. 하지만 굳이 그렇게까지 할까 싶어서 좋게좋게 생각했습니다. 하자담보책임이 있다고 해서 그것을 믿었던 것도 있어요.

그런데 문제는 입주 후에 더 커졌습니다. 동마다 불평불만이 많았는데, 방문이 잘 물리지 않아서 열리고 닫는데 문제가 있었고 주방 싱크대며 여러 가지 시설이 휘거나 수평이 잡히지 않았습니다. 문제는 싱크대 배수구에 바닥배수관이 역류하는 문제가 발생하는 집도 있었습니다. 이외에도, 사업승인도면하고는 다르게 시공되어서 이런 하자가 발생했다는 이야기가 들립니다. 입주민들이 하나하나 다 알아볼 수 없으니 곤란하기는 하지만 당장 베란다 쪽 창이 예정과 다르게 공사가 되어서 문제가 있다는 이야기를 들었습니다.

얼마 전에는 주차장 천장 박스에서 누수가 발생해서 물이 떨어지는 바람에 주민들 원성이 높아졌지요. 다행히도 저희는 아주 큰 피해는 없지만 가족들 모두 행복한 마음은 저 멀리로 간 지 오래입니다. 이런 경우에 입주자대표회의에서 하자담보책임 손해배상(부동산 계약 해지?) 같은 것을 청구한다는 데 어떻게 될까요. 유사한 사례나 절차, 기간 등이 궁금합니다.


A) 아파트가 지어진 후에 눈으로 직접 확인하고 세세하게 살펴 계약을 하면 좋겠지만, 현실적으로 많은 사례에서 이러한 절차 없이 선분양계약을 하고 있습니다. 그렇기 때문에 아파트 시공상의 문제로 피해가 발생할 여지가 있기 때문에 법률로 하자담보책임을 적용하고 있습니다.


대법원 2011다66610 판결

집합건물을 건축하여 분양한 자에게 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여, 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 하자담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것이라고 해석하고 있습니다

아파트의 하자에 관하여는, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 민법에 따라 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당하므로 기간 도과가 되지 않도록 하는 것이 중요합니다.

한편, 사업승인도면과 다르게 시공된 부분에 있어서는, ‘분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다’는 것이 판례의 입장입니다.

사안의 경우 하자담보책임에 따라 시공사는 수분양자에게 손해배상을 하여야 할 책임이 있습니다. 따라서 제척기간이 도과하기 전에 권리행사를 하여 불이익이 없도록 하여야 하겠습니다.