부동산 하자보수청구권_하자담보책임의 성립요건과 범위 

아파트나 공동주택의 경우에는 건설사업의 주체, 건축주, 시공자 등의 사업주체가 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 지게 됩니다. 또한 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수할 의무도 부담하며 하자로 인하여 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다.

만약 아파트에 하자가 발생하였다면 이를 발견한 즉시 그 하자보수의 청구를 하는 것이 필요합니다. 법률에서는 아파트의 경우 건물의 주요구조부인 내역구조부의 경우 담보책임기간을 10년으로 보고 있으나 마감공사는 2년, 옥외급수, 위생관련 공사, 난방, 냉방 설비공사, 위생설비공사, 창호공사 등은 3년, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕공사, 방수공사는 5년의 담보책임기간을 정하고 있으므로 그 기간이 도과하지 않도록 하여야 할 것입니다.

시공사가 아파트 하자에 대한 보수를 하였다면 그에 대한 추가적인 분쟁이 발생하지 않으나 시공사가 그 책임을 지지 않으려 하는 경우가 많으므로 아파트를 인도받은 즉시 상태를 점검하여 하자가 발견되면 그에 대한 보수를 청구하여야할 것이며, 하자를 이 후 발견하였다면 이를 확인할 수 있는 사진 등의 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

법원은 하자보수를 갈음한 손해배상청구권인 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 구분소유자에게 귀속하는 것으로 아파트관리단이 아파트에 발생한 공용부분 하자의 보수비용을 구하는 소의 제기는 인정할 수 없다고 보았습니다.

아파트 공용부분에 대한 하자보수청구권이 제척기간 도과하여 기각된 사례

A는 아파트의 구분소유자 전원으로써 구성된 관리단이고, B는 위 아파트를 신축, 분양한 사업의 주체입니다. 2009. 1.경부터 3.경 사이에 위 아파트 공용부분 중 내력구조부에 대한 하자감정을 하였는데 당시 감정결과에 따르면 아파트릐 공용부분인 외벽 콘크리트 벽체의 균열, 발코니 창호 주변 균열 등의 하자가 발견되었습니다. 이에 A와 입주자대표회의, 각 구분소유자들은 2015년 B를 상대로 하자의 보수비용을 구하는 소를 제기하였는데 이 후 입주자대표회의와 구분소유자들은 1심 소송이 계속되던 중인 2018.경 소를 각 취하하였습니다. 2018. 9. 29.경 위 각 구분소유자들은 아파트에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 A에게 양도하는 내용의 채권양도동의서를 작성, 그 취지를 B에게 통지하였으며, 이러한 통지는 2018. 10. 2. 도달하였습니다.

B는 위 소송은 하자담보책임기간을 도과하여 제기된 것이므로 청구권이 모두 소멸하였다고 주장하였습니다. 위 구분소유권자들은 2005. 6. 20.경 B로부터 위 아파트를 인도받았던 상황이고, 2015. 5. 12. 소를 제기하였으나 2018. 3. 이를 취하하였고, A는 하자담보책임기간인 부동산을 인도받은 날로부터 10년의 기간이 지난 2019. 5. 13.에서야 각 구분소유권자들로부터 이 사건 하자담보추급권을 양도받아 이를 원인으로 한 소변경신청서를 제출하였으므로 A가 주장하는 하자담보추급권은 소멸하였다는 주장이었습니다.

법원은 하자담보책임기간은 집합건물법 및 그에 따라 준용되는 민법 제667조 내지 671조(수급인의 담보책임)가 적용되므로 위 아파트의 공용부분에 발생한 하자담보책임기간도 아파트가 구분소유자들에게 인도된 2015. 6. 20.경부터 기산하여 10년이 적용된다고 보았습니다.

민법상 수급인의 하자담보책임에 관한 10년의 기간은 제척기간이기 때문에 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이므로 A가 B를 상대로 위 10년의 기간 내에 하자담보책임의 이행을 구하는 재판상 혹은 재판외의 권리행사를 적법하게 하였는지가 중요한 판단요소가 되는 상황이었습니다.

그렇다면 A가 하자담보추급권의 귀속주체가 될 수 있는지부터 확인하여야 하는데 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것으로 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법에 따른 관리단에게 하자보수청구권을 부여하고 있으나 이는 행정적인 차원에서 입주자대표회의 등도 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다는 취지일 뿐 하자담보추급권까지 부여한 것으로 볼 수는 없으므로 A가 B에게 손해배상청구권을 가진다고는 볼 수 없습니다.

따라서 A가 각 구분소유자들에게 관련 권한을 위임받는 등의 절차의 진행에 따라 B에게 손해배상을 구할 수 있을 것인데 입주자대표회의는 2015. 5. 7. 아파트의 하자와 관련한 소송을 진행하기로 하였다면서 안내문을 각 세대에 고지하였으나 그 내용은 공용부분의 하자에 대한 소송 주체는 주민의 위임을 받아 입주자대표회의가, 전유부분의 하자는 구분소유자들이 된다는 것으로 구분소유자들이 입주자대표회의나 A에게 공용부분의 하자에 대한 권리행사를 위임하였다고는 볼 수 없는 상황이었습니다.

법원은 위 상황과 관련한 구분소유자들, 입주자대표회의의 태도, 진술에 따르면 구분소유자들이 소를 제기하고 취하할 때까지 아파트 전체에 발생한 하자 중 전유부분에 한하여 하자담보추급권을 행사한 것일 뿐 ‘공용부분’에 대한 하자담보추급권을 행사하였다고는 볼 수 없다고 보았고, A가 구분소유자들에게 하자담보추급권을 양수받아 이를 기초로 소변경신청서를 제출한 2019. 5. 13.전 까지는 구분소유자 중 누구도 공용부분에 대한 하자담보추급권을 행사하지 않았으므로 A가 제기한 당초 소송은 타인의 권리를 권리없는 자가 행사한 것으로 구분소유자들이 이를 행사한 것으로 볼 수 없다고 하였습니다.

이에 아파트 공용부분에 대한 하자담보추급권의 제척기간 준수여부는 A가 각 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양도받은 다음 이를 기초로 소변경신청서를 법원에 제출한 때를 기준으로 따져보아야할 것이므로 공용부분에 대한 하자담보추급권을 A가 적법하게 행사한 2019. 5. 13.은 구분소유자들에게 아파트가 인도된 때로부터 10년이 도과하였음이 명백하므로 A가 주장하는 하자담보추급권은 제척기간의 도과로 소멸하였다고 보아야한다고 판단하였습니다.

위와 같이 하자담보책임에 대한 기간이 도과되지 않도록 하자의 발견 즉시 관련 청구를 하는 것이 필요하며, 하자담보추급권의 경우 입주자대표회의나 관리단에게 부여되는 것이 아니라 구분소유자들에게 부여되는 것이므로 소송을 입주자대표회의 혹은 관리단이 진행하고자 한다면 구분소유자들에게 채권양도를 받는 것이 필요합니다.