명의신탁 부동산에 대한 임대차계약의 위험성 고찰 

명의신탁을 이용해 명의수탁자와 임대차 계약을 체결하는 경우 임대차계약의 효력부터 대항력 임대인의 지위승계 등 매우 복잡한 법률관계에서 위험성이 노출되어 있으므로 조심해야 되겠습니다. 여기서 명의신탁이란, 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해 소유자 명의를 실제 소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 등기하는 것을 말합니다.

명의신탁이 된 재산의 소유관계는 실제 소유자와 명의 수탁자 사이에서
소유권은 그대로 신탁자(실제 소유자) 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서 소유권은 명의 수탁자

만약 명의 수탁자와 임대차 계약을 하게 된다면 명의 수탁자가 등기부등본 상의소유자와 동일한지 확인해야 합니다. 명의신탁 법리에 따라 명의 수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되기 때문입니다. 또한 임대차계약에서는 반드시 부동산의 소유권자가 아니라 하더라도 적법한 임대권한이 있는 자와 체결한 임대차계약은 효력이 있습니다.

적법한 임대권한이 있는지 여부는 소유권자의 동의나 승낙이 가장 중요합니다. 부부가 공유한 아파트에 대한 임대차계약 체결시 남편과 아내는 모두 적법한 임대권한이 있습니다. 이 경우에는 명시적인 동의가 없어도 해당 임대차계약은 유효합니다. 하지만 신탁회사에 위탁된 부동산인 경우에는 신탁원부의 내용에 따라 임대권한 여부가 달라지기 깨문에 유의하셔야 합니다. 이 경우 신탁회사의 동의가 없는 임대차계약은 효력이 없고 임차인은 이후에 무단임차인으로서 보증금반환을 받지 못한채 주택에서 쫓겨날 수 있습니다.

주택의 임대차 존속기간은 최저 2년이며, 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미 만으로 정했을 경우에도 최소한 2년은 보장이 됩니다. 계약이 갱신된 경우에는 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통지할  수 있습니다. 임대인은 임차인이 주택 임대차계약을 해지하겠다고 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다.

주택 임대차 계약을 체결하고 이사를 한 후 전입신고를 하고 거주하고 있는 상황입니다. 그런데 갑자기 이 집은 명의신탁으로 된 것이라고 하면서 진짜 주인은 나라고 어떤 사람이 설명하며 이사갈 것을 요구하고 있습니다. 선택은 임차인이 할 수 있으며 계약을 유지해도 되고, 아님 해제하셔도 됩니다. 주택의 경우는 임대차계약 승계사항을 특약으로 작성하는 경우가 많아 새로 계약서를 작성하지 않아도 기존계약은 유지됩니다.

또 대항력 있는 임차인이라면 새로운 임대인에게 대항력을 행사할 수 있음에도 불구하고 전입신고와 확정일자를 받아 새로운 임대차 계약을 체결한다면 순위가 뒤로 밀릴 수도 있기 때문에 신중을 기해야 하겠습니다.

기존계약서 여백에 새로운 임대인의 연락처와 인적사항을 기재하게 되는데요. 상가임대차의 경우는 이것을 악용하는 매도인이 있습니다. 수익률이 좋아보여 상가를 매입했지만 계약 직후 임차인이 가게를 그만한다고 하며 보증금을 돌려달라고 하는 경우가 있습니다. 이럴 때 가짜 임차인을 앞세워 수익률을 올리는 수법이 종종 있습니다.

이런 상황을 예방하기 위해 임차인의 중도해지를 막는 특약을 넣으셔야 합니다. 임대인 변경에 대한 임차인의 동의서를 매도인은 잔금일까지 매수인에게 제출하시면 됩니다.