전세계약 만기전 계약해지 상황별 해결방법 



만기전 전세계약 해지

전세계약 만기전 해지는 특별한 사유가 있어야 합니다. 임대차계약은 기간의 약정이 반드시 포함되고 또한 거액의 전세금을 준비하기 위해서는 사전에 일정조율이 되어야만 하는 특징이 있습니다.

임대인의 만기전 전세계약 해지사유

임차인의 월차임 연체, 임대인의 동의없는 개조 및 수리, 불법전대 등이 임대인이 임차인에 대하여 전세계약 만기전 해지할 수 있는 대표적인 사유입니다. 임차인이 2기 이상 월세를 지급하지 않거나 임대인의 동의를 받지 않고 주택이나 상가를 개조하였을 경우 또는 다른 사람에게 재임대(전대)하였을 경우에는 임대인은 즉시 해지사유를 통보하고 시정을 요구할 수 있고 이에 임차인이 응하지 않는다면 해당 건물에 대한 인도청구(명도)를 진행할 수 있습니다.

임차인의 만기전 전세계약 해지사유

임차인의 경우 전세계약 만기전에는 특별한 사유가 없는 한 전세계약 해지가 어렵습니다. 다만 임대인이 수선의무를 위반한 경우에는 전세계약 만기전 해지가 가능합니다.

임대인의 수선의무 위반에 관한 판례와 민법조문

<민법 제623조> 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

[대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,34708]

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것

보통 임대인과 임차인간에는 건물에 발생한 결로로 인해 분쟁이 발생하는 경우가 있는데 만약 결로의 원인이 누수 등 건물의 하자로 인한 것이라면 이는 임대인의 수선의무 범위내에 있기 때문에 이에 대한 수리 등을 거부하거나 지체한다면 임차인은 임대인의 수선의무 위반을 이유로 하여 해당 전세계약을 해지하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.

실무적으로는 건축물의 하자인지 여부는 전문감정인의 감정결과에 기초로 하여 법원에서 판단을 하기 때문에 결로나 누수 등이 정도가 심하지 않다면 바로 임대인의 수선의무 위반으로 전세계약을 해지하기는 어렵습니다.

만기 후 전세계약 해지

만기 후 전세계약 해지는 “묵시적 갱신” 여부가 쟁점이 되는 경우가 많습니다

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

묵시적 갱신이 되게 되면 전세 계약이 2년간 연장되고 세입자가 다시 계약해지의사를 통보하더라도 3개월이 지나서야 전세계약이 종료되기 때문에 임차인은 전세 계약이 만료되기 1개월 전까지계약을 연장하지 않겠다는 의사를 내용 증명, 우편 등을 통해서 통보해야 합니다.

임대인의 경우 묵시적 갱신이 된 후에는 2년의 기간 동안 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인은 이후에도 해지의사통보후 3개월이 지나면 보증금반환을 구할 수 있지만 임대인은 그러한 권리가 인정되지 않기 때문에 더욱 주의를 하셔야 합니다.