신탁등기 부동산 전세사기 _ 전세금반환소송 후 경매로 해결 

전세금 반환소송의 최종목적은 강제집행에 있고 전세금을 돌려받기 위해서 결국은 경매절차를 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 이를 역으로 말하면 법원경매 또는 공매와 관련이 없는 전세금 반환소송은 사실상 아무런 실익이 없는 껍데기에 불과하다는 사실입니다.

A씨는 신축빌라에 보증금 3억으로 2년간 계약하고 그 후 1회 연장하여 4년째 거주하던 중 이사를 가기 위해 부동산에 들렀다가 새로운 임차인을 찾기 어렵다는 말을 들었습니다. 그 이유가 해당 빌라에 대하여 여러건의 압류와 가압류가 설정된데다 신탁등기가 되어 있어서 세입자들이 계약을 꺼린다는 얘기였습니다. 4년전 계약당시에 주택임대사업을 하는 탄탄한 주식회사와 임대차 계약을 체결했고 신탁회사에서 대규모 자금을 융통해줄만큼 규모도 만만치 않을 뿐만 아니라 주변의 빌라를 20여채 가량 건축하고 분양 또는 임대를 한 회사였기에 아무런 의심을 하지 않았었는데 등기부등본과 함께 신탁원부를 떼어본 A씨는 결국 전세금 반환소송을 할 수밖에 없었습니다.

쟁점 1 전세금반환의 책임이 신탁회사? 위탁자?


신탁원부와 등기부등본 임대차계약서상 기재내용을 종합적으로 검토하여야만 전세금반환의 최종책임이 누구에게 있는지 알 수 있습니다.

위 사례에서는 임대회사가 해당 부동산의 소유권을 신탁회사로 이전한 이후에 임대차계약 당시에는 임대인으로서 직접 A씨와 계약을 체결하였는데 신탁원부상에는 신탁회사는 전세금 반환의 책임을 지지 않는 것으로 명시가 되어 있었습니다. 따라서 해당 부동산의 전세금반환 책임은 위 부동산의 소유권자인 신탁회사가 아니라 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령한 임대회사(위탁자)에게 있습니다.

쟁점 2 임차인이 신탁회사에 대해 대항력이 있는지 여부

신탁등기 완료 전 임대차계약 체결시에는 신탁등기에 따라 임대인의 권리 의무는 신탁회사로 승계됩니다. 신탁등기가 완료된 이후 임대차계약 체결시에는 신탁회사를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결하여야 하고 만약 위탁자를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결한다면 임대권한이 없는 자에 의한 임대차계약으로서 임차인은 신탁회사에 대하여 전세보증금 반환을 구할 수 없게됩니다.

쟁점3 신탁부동산에 대한 경매절차

전세보증금반환소송을 통해 승소하였다면 이후 경매절차를 진행하여야 하는데 위 부동산의 경우 사실상 신탁회사의 소유이기 때문에 위탁자인 임대회사를 상대로 승소하였다고 하여도 바로 강제경매절차를 진행하기는 어렵습니다.
결국 해당 사안에서 전세보증금을 반환받기 위해서는 소송당시에 임대회사를 대위하여 신탁회사에 대한 신탁등기 말소등기 청구까지 함께 진행하여야만 최종적으로 강제경매절차까지 진행할 수 있습니다.