토지인도 청구에 대항하여 건물매수청구권을 행사하여 승소하는 방법 

토지임대시 임대차기간이 종료되었을 때 임차인이 행사할 수 있는 지상물매수청구권에 대한 민법 규정은 제643조, 제283조이고, 종합하면, “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설(이하, 건물, 수목 기타 지상시설을 줄여서 ‘지상물’이라 함)이 현존한 때에는, 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임대인을 상대로 해당 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있다.”는 것입니다.

건물은 만료시에 현존하면 되는 것이므로, 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부와 무관하고, 그것이 토지의 임대차 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약 당시에 이미 있던 건물이라거나 임대인의 동의를 얻어 신축될 것을 요하지 않고, 임대차기간 중에 지어졌더라도 건물매수청구권의 대상이 된다고 하겠습니다.

​이는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 목적을 가집니다. 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차에 있어 임대차가 종료되었다 하여 임차인이 건물 기타 공작물이나 지상시설을 언제나 철거, 회수하여야 한다면 임차인의 입장에서도 매우 불리하고, 국민경제의 입장에서도 큰 손실이기 때문에, 먼저 임차인으로 하여금 임대인에게 임대차기간의 갱신을 청구할 수 있도록 하고(민법 제643조, 제283조 제1항), 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에는 임대인에 대하여 건물 기타 공작물이나 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있도록 한 것입니다(민법 제643조, 제283조 제2항).

§ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)

​건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

§ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

​①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것

​ 토지 및 지상건물에 대한 임대차가 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차로 변경되었는지 여부가 다툼이 되는 경우 그 임대차 종료시에 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권이 인정되는지 여부, 원상회복약정의 유효 여부 등 그 법률효과에 있어 현저한 차이가 생기기 때문에, 토지 및 그 지상건물에 대한 임대차가 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차로 변경되었다는 사실을 인정함에는 신중을 기하여야 할 것입니다(대법원 2008다90095).

임대차의 기간이 만료하였을 것

따라서 ① 임차인의 2기 이상의 차임연체 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우나 임차인이 임차권을 무단양도하거나(대법원 2003다7685), ② 임차목적물을 무단전대한 이유로 임대차계약이 해지되는 경우(대법원 72다2013)에는 임차인은 갱신청구권, 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

다만, 건물 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 토지 임대차계약이 임대인의 해지로 종료된 경우에는, 임차인의 계약갱신청구 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다(대법원 2009다70012).
​
임대차계약 당시 지상물이 존재하였거나, 임차권 존속기간 내에 신축된 지상시설이 임대차기간이 만료할 때 현존할 것

임대차 기간이 만료되었을 때, 건물 기타 공작물이나 수목, 채염, 목축을 위한 지상시설이 현존하여야 합니다. 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않습니다(대법원 2002다46003).

공작물의 소유를 목적으로 토지 임차를 한 경우, 나무를 심을 목적으로 토지 임차를 한 경우 등도 해당 공작물, 나무 등에 대해 지상물 매수청구가 가능하며 건물은 만료시에 현존하면 되는 것이므로, 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부와 무관하고, 그것이 토지의 임대차 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약 당시에 이미 있던 건물이라거나 임대인의 동의를 얻어 신축될 것을 요하지 않고, 임대차기간 중에 지어졌더라도 건물매수청구권의 대상이 됩니다..또한, 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물, 미등기건물도 대상이 될 수 있고, 종전 임차인으로부터 건물을 매수하여 점유하고 있으나 아직 등기를 하지 않는 자도 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

대법원 판례 모음_지상물매수청구권

특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있습니다. , 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있습니다(대법원 2013다48364).

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정됩니다(대법원 2007다4356).

​ 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없습니다(대법원 93다34589).

​민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없습니다(대법원 2001다42080).

토지 임차인의 지상물매수청구권의 행사방법 및 효과

통상적으로 지상물매수청구권은, 토지 임대인이 임차인을 상대로 임대차기간이 만료되었음을 이유로 건물철거 및 그 부지의 인도를 청구하는 소송을 했을 때, 이에 대항하여 임차인이 그 권리를 행사하는 경우가 많은데 임차인이 지상물매수청구권을 행사하면, 법원은 건물 철거 대신에, 임대인의 건물매매 대금 지급과 동시이행 조건으로 임차인에게 건물인도 및 소유권이전등기의무를 명하는 판결을 하게 됩니다. 임대차기간이 종료한 임차인이 먼저 임대인에게 지상물매수청구권을 행사하고 매매대금 청구의 소를 제기하는 것도 허용됩니다.

지상물매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않으므로, 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없기 때문에 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하는 것도 무방하다고 봅니다.

또한, 지상물매수청구권은 건물이 현존하면 청구할 수 있는 것이므로, 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 임차인이 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 토지의 임차인은 임대인에게 건물매수청구권을 행사하고 건물 매매대금의 지급을 청구하는 별도의 소송을 제기할 수도 있는 것입니다.

지상건물의 가격책정

건물의 매매가격에 관한 협의가 되지 않으면 소송에서 시가 감정을 통해 가려지게 됩니다. 법원의 판례에 의하면, 건물의 매수가격을 정함에 있어서는, 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 정해진다(대법원 2002다46003 판결).

한편, 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액이 매수가격으로 되는 것이 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2007다4356 판결)는 것이 지상건물 가격의 평가에 관한 판례의 입장입니다.