임차인의 대항력과 우선변제권 

최근 정부의 부동산 주택정책이나 부동산 시세의 예측이 어려워지면서 세입자들의 불안도 함께 커져가고 있습니다. 주택임대보호법에서 보호되는 임차인의 권리를 정확히 알 수 있도록 몇 가지를 짚어보도록 하겠습니다.

임차인의 대항력 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 가장 중요하고도 필수적인 권리입니다. 부동산에 대한 권리는 등기부상 등기하여야 효력이 발생합니다. 소유권의 변동은 물론 저당권 기타 전세권 등 모든 물권은 등기부상에 등기하여야 하지만 임차인의 대항력은 전입신고와 주택의 인도만으로 물권적 효력을 부여함으로써 임차인의 보증금에 대한 안전을 담보한다고 볼 수 있습니다.

[대법원 2021. 10. 28., 선고, 2021다238650, 판결]

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

판례는 공동임차인 중 1인이라도 대항력을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치고 임차건물이 양도되는 경우라도 임대인 지위를 승계한 양수인에 보증금반환채무가 이전된다고 판단하였습니다.

임차인의 우선변제권

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

위의 대항력과 함께 임차인을 보호하는 핵심적인 조항이 바로 주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

특히, 소액인 임차인이라면 그 금전범위가 비록 소액이라고 하더라도 그에게는큰 재산이 될 수 밖에 없기 때문에 소액의 보증금을 지급한고 입주한 세입자의 경우에는 타담보권자의 지위를 희생하게 되더라도 소액보증금의 회수를 보장하는 것이 보다 타당할 것이다는 사회보장적 고려에서 나온 규정이라 하겠습니다. 계약자유의 원칙이라는 민법의 일반규정에 대한 예외라고 할 수 있습니다.

다만 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 대항력이 발생했다 하더라도 실제 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니라면 위와 같은 예외적인 보호를 해 줄 수는 없는 것이기 때문에 이른바 가장임차인의 경우 다른 담보채권자들보다 더 우선해서 자기의 채권을 보장받으려는 것에 주된 목적이 있었다고 보아야 하므로 이러한 경우까지 주택임대차보호법상으로 보호할 수 없다는 것이 대법원의 판례의 입장이기도 합니다.

실제 가장임차인 사례를 보면 임대차계약을 체결하기 3개월전에 보증금을 지급하였다면 이는 매우 이례적이고 사실상 정당한 임대차계약으로 보기 어렵겠죠 여기에 더하여 월세를 지급한 바가 전혀 없다면 위 보증금으로 지급된 금액이 사실은 주임법으로 보호받기 위해 임차인의 외형을 만들어냈다라고 볼 수 밖에 없습니다.

우선변제권 역시 대항력 있는 임차인에게만 인정되는 권리

우선변제권, 최우선 변제권 모두 경매개시전에 대항력을 취득해야만 인정되는 권리입니다. 따라서 임차인으로서는 보증금을 반환받기 위한 최후의 수단이자 최고의 권리가 바로 대항력이라는 점을 명심하여야 할 것이고, 어떤 이유로든지 전입신고를 잠깐 빼달라는 식의 대항력을 훼손하는 요구에 대해서는 응하지 말아야 할 것입니다.

"임대차 기간이 종료되어도 임대차관계는 존속되는 것_보증금반환시까지"

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

위 주택임대차보호법상 규정은 임대차계약서상 기간이 종료되었다 하더라도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속되는 것이라는 명문의 규정입니다. 그 의미는 임차인이 대항력을 유지하기 위하여 임대차기간 종료 후에도 해당 임대차 목적물을 사용수익하였다 하더라도 이에 대한 부당이득반환 내지 손해배상은 인정되지 않습니다. 다만 본래 임대차관계에 따라 차임을 지급하고 관리비 등은 임차인이 부담하여야 할 것입니다.