상가권리금 회수를 위해서는 권리금 감정절차 필수 

[창원지방법원 2016. 11. 18. 선고 2015가단87892 판결]

​ 본 조항에 따르면 임대인의 권리금 회수기회 방해행위가 금지되는 것은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’이고, 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약 상 임대차기간은 2016. 3. 20.까지이므로 원고가 법률이 정한 권리금 회수기회 방해행위 금지기간인 2015. 12. 20부터 2016. 3. 20. 사이에 방해행위를 하였는지 살피건대, 피고가 위 기간 중에 방해행위를 하였음을 인정할 증거는 없고, 다만 피고가 2015. 11월경 김00과의 신규임대차계약에 대하여 해제통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 이 사건 임대차기간 만기를 3개월 이상 남긴 시점이었으므로 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 기간에 해당하지 않는다할 것이라고 판시하여, 임대인의 권리금 회수기회 방해행위가 금지되는 것은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’라고 명시적인 견해를 밝힌 바 있다.
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권리금 회수 방해 금지 행위 위반으로 인한 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 이 법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 고 하겠습니다. 임차인으로서는 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 원칙적으로 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있습니다.

임대인의 권리금회수 방해행위

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인은 임차인이 권리금 회수기회가 있을 때 이를 방해해서는 안 됩니다. 권리금 회수기회는 신규임차인이 영업양도양수계약서를 작성하고 해당 계약금을 지급하였다면 기존 임차인에게는 권리금 회수기회가 온 것으로 보아야 할 것입니다

임차인이 받아야 할 권리금의 전부 또는 일부를 요구할 경우 기존 임차인이나 신규임차인에게 요구할 경우 이는 권리금회수방해행위가 됩니다. 그 행위양태는 신규임차인으로 하여금 기존임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 신규임차인에게 웃돈을 요구하거나 고액의 차임과 보증금을 요구하는 형태로 나타나는 것이고, 적극적인 회수방해행위 외에도 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 행위 역시 권리금회수방해행위가 되는 것이지요

임대인의 임대차 계약체결 거절 정당한 사유

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

신규임차인이 되려는 자는 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있어야 하고 이에 대한 정보는 기존 임차인이 임대인에게 제공하여야 합니다. 개인정보에 해당하는 부분은 제외하고 '신규임차인이 동종 사업을 오랫동안 해왔고, 현재 점포에서 확장하여 이전하려고 한다'는 정도의 정보제공만으로도 충분하다고 보여집니다. 기타 임대차계약상 임차인의 의무 위반 우려 등에 대해서는 임대인이 입증해야 할 부분이므로 임차인으로서는 신규임차인과의 영업양도양수계약체결 후 임대인에게 주선하여 신규 임대차계약을 체결하여 줄 것을 통보한다면 임차인 요건은 갖춘 것으로 볼 것입니다.

​기타 상가 권리금 소송 제한 요건

1. 대규모 점포 또는 준대규모 점포는 권리금 소송의 대상이 되지 않습니다. (3,000㎡ 이상 점포 및 대형마트 백화점 등)
2. 국가소유 상가건물과 전통시장에 포함되는 점포 제외
3. 사업자 등록을 해야 하고 3기 이상 차임연체 등 임차인의 의무이행

기타 권리금 소송 제한요건은 주로 상가건물 자체에 관한 요건과 기존 임차인의 차임연체 등에 관한 부분으로서 평소 유의하여 조심해야 할 부분일 뿐 실제 권리금 소송에서 쟁점이 되는 확률은 희박합니다. 사실 제한요건에 해당된다면 권리금 소송의 진행을 유보하여야 할 것입니다.

상가 권리금 소송에서 임대인의 권리금 회수방해행위가 있고 임차인의 요건을 모두 갖추었다면 손해배상으로서 임대인에 대하여 권리금을 회수하지 못한 부분에 관하여 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

또다른 추가 요건_상가 권리금 감정평가의 문제

상가권리금 소송에서 최종적으로 손해배상액을 정할 때 원고 임차인의 입장에서는 감정평가를 할 수밖에 없다는 점을 미리 인지하여야 합니다. 권리금에 대한 감정은 객관성이 중요하기 때문에 사감정으로는 신뢰하기 어렵고 소송중에 감정촉탁절차를 거쳐서 법원에서 지정한 감정인을 통해 진행하는 것이 바람직하며 감정비용도 원고인 임차인이 부담해야 합니다.
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상가권리금 소송을 진행하는 임차인 입장에서는 변호사 비용과 소송비용 외에 감정비용까지 먼저 부담해야 하므로 초기에는 망설여질 수 있겠으나, 위 권리금 소송의 핵심요건에 해당하고 승소에 대한 확신이 있다면 결국 상대방인 임차인에게 모두 청구할 수 있는 비용이 되겠습니다. 꼼꼼히 체크하여 불측의 피해를 미연에 방지하시기 바랍니다.

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