공사금지 가처분 신청이 인용된 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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이 사건의 의뢰인은 서울 송파구에 위치한 상가에서 프랜차이즈 음식점을 운영하고 있는 임차인입니다. 의뢰인은 전 임차인에게 고액의 권리금을 주고 전 임차인이 설치한 시설물, 인테리어 등을 그대로 인수하였습니다. 

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그와 동시에 의뢰인은 위 상가의 소유자와 임대차계약을 체결하였는데요. 임대차계약 체결 당시 임대인은 의뢰인에게 "의뢰인의 영업장의 일부(이하 '쟁점 부분')에 행정상의 문제가 있다. 지금까지 단 한번도 적발된 적이 없지만 만에 소방법 위반 등 행정상의 문제가 생길 경우, 쟁점 부분을 철거해주어야한다."라며 임대차계약서에 그와 같은 내용의 특약을 기재할 것을 요구했습니다.

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의뢰인은 이미 위 프랜차이즈 음식점 영업을 위해 모든 준비를 마친 상태였기에, 임대인의 설명이 다소 찝찝하긴 했지만 '지금까지 아무 문제 없었는데 설마 앞으로 적발되기야 하겠어'라는 생각을 가지고 임대인의 요구를 수용하였습니다.​

그런데 의뢰인이 영업을 시작하고 얼마 지나지 않아 임대인은 의뢰인에게 위 쟁점 부분을 철거해달라고 요구했습니다. 그것은 단순한 요구에 그치지 않았고, 의뢰인의 사업장 인근에 철거업자의 트럭이 드나들고, 이웃 상가의 일부에 실제로 철거 공사가 진행되는 상황에까지 이르렀습니다.

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이에 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아와 위 쟁점 부분의 철거를 막아 영업을 계속할 수 있게 해달라고 의뢰하셨습니다.

전술하였듯이 의뢰인은 임대인에게 "행정상의 문제가 생길 경우, 쟁점 부분을 철거"하기로 합의한 상태였습니다. 

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그렇다면 이 사건에서 쟁점 부분에 행정상의 문제가 실제가 발생하였는지, 발생하였다면 그 이유가 무엇인지가 쟁점이 됩니다.

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이 사건에서는 실제로 쟁점 부분에 행정상 문제 발생이 예견되는 상황이었습니다.

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보다 구체적으로 임대인의 주장을 살피자면 "① 임대인은 이 사건 건물의 여러 층을 다중이용시설로서 세를 놓으려고 하고 있는데, 그러려면 이 사건 건물에 비상구의 추가 설치가 필요하고, ② 비상구를 추가로 설치하지 않으면 해당 다중이용시설의 허가가 나지 않는 행정상 문제가 발생할 것이고, ③ 이 문제를 해결하려면 쟁점 부분에 비상구를 설치해야한다, ④ 의뢰인은 임대차계약 체결 당시 쟁점 부분의 철거에 동의했다"라는 것이었습니다.

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최아란 변호사는 임대인의 철거 요구가 타당하지 않다고 판단하고, 아래와 같은 소송 전략을 수립한 다음 임대인을 상대로 공사금지 가처분을 제기하였습니다.

이에 최아란 변호사는 아래와 같은 점에 힘을 실어 변론을 펼쳐나갔습니다.

① 이 사건 임대차계약서에 명시된 특약은 의뢰인의 권리관계에 지대한 영향을 미치므로 엄격하고 제한적으로 해석되어야 한다.

② 의뢰인은 임대차계약 체결 당시 쟁점 부분 자체에서 행정상 발생할 경우에만 쟁점 부분을 철거하는 것에 동의하였다.

③ 타 점포 입점은 쟁점 부분 자체의 행정상 문제가 아니다.

④ 의뢰인은 임대차계약 체결 당시 타 점포 입점과 관련한 설명을 일체 듣지 못했다.

⑤ 의뢰인의 점포는 프랜차이즈 음식점이므로 일부분이라도 철거하게 되면 가맹본부의 허가 하에 전체 인테리어를 다시 해야 하는 막대한 손해가 발생한다.

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이 사건의 상대방은 부동산컨설팅업체, 공인중개사 및 전 임차인의 진술까지 들먹이며 의뢰인이 쟁점 부분의 철거의무를 수인하고 임대차계약을 체결하였다고 강력히 주장하였는데요. 

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극명하게 사실관계 주장이 대립하자 재판부는 촉각을 곤두세우고 이 사건에 대해 심리를 이어나갔습니다.

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결국 재판부는 의뢰인이 쟁점 부분의 철거를 금지시킬 권리가 있다고 보아 "채무자들(임대인들)은 쟁점 부분의 철거 등 일체의 공사를 하여서는 아니된다. 소송비용은 채무자들(임대인들)이 부담하라"라며 의뢰인의 공사금지 가처분 신청을 인용하였습니다.

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공사금지 가처분이 인용될 경우, 건축주는 재산권 행사에 막대한 손해를 입게 됩니다. 아울러 공사금지 가처분은 '가처분'임에도 불구하고 사실상 '본안 소송'에서 승소하는 것과 같은 효과가 있기 때문에 재판부에서는 공사금지 가처분을 기각하는 경우가 대부분입니다. 그만큼 공사금지 가처분은 인용되기가 어렵습니다. 

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공사금지 가처분이 기각되었다고 해서 그것이 곧 본안 소송에서의 패소를 의미하는 것은 아닙니다.

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그러나 공사금지 가처분이 인용되었다는 것은 그만큼 본안 소송에서도 승소할 가능성이 높아졌다는 것을 의미합니다. 실제로 이 사건의 의뢰인은 이후 상대방을 상대로 철거의무 부존재 확인의 본안 소송을 제기하여 승소하셨습니다.

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그러므로 무분별한 공사 진행으로 피해를 입고 계신다면 대한변호사협회가 인증한 부동산 전문 변호사와 상담하셔서 첫 단추인 공사금지 가처분부터 잘 끼워나가시기 바랍니다.